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开包子店,如何选址生意才会红火?2018-01-15

你去沃尔玛或是欧尚等大型商超那叫专程,而你去一间包子铺只能叫路过,这要举例,不知道你是否可以明白包子铺位置的重要性? 

没有人会为了一只两块钱,甚至更便宜的包子绕道专程去购买它,包子属于大众食品,但你店里的包子却不属于人们的绝对需求,他有同类产品竞争和可替代产品

所以可以专程来到你店里购买包子的人会很少,绝大多数人出于“顺道”,由此可见位置对于包子铺是多么的至关重要。下面是转门面网小编整理的6点包子店的选址比较常见的位置!

01

根据包子的市场定位选择入住率高的相对应小区旁,此外开放式学校的校门口或者校园内也是可以选择的。

02

公交站附近,距离站台不太远,处于人流量的下游段,方便搭公交车的上班族顺路买个早餐。

03

大型写字楼的楼下也是开包子店的好地方,另外医院周边也是不错的选择。

04

十字路口也是很多包子店的好去处,但是要看具体情况必须方便人们过来购买,不然人流量再大生意也不见得好。

05

大型菜市场人流量大,也是很多包子店的理想地方,但是也要根据包子的市场定位而定,中高档包子店不宜选择菜市场。

06

另外包子店选址还应该避开老龄化小区或老小区,幼儿园门口,此外一些非主干道、人流反方向、门前有过多障碍物的店铺也不是开包子店的明智之选。



选址的一些误区

(1)人流越大,生意并不一定越大。

(俗称假口岸)这些地区往往人流很大,房租也很高,但是开设的门店效果并不好,原因也是多方面的,如潜在消费人群有限,对包子的选购热情程度不高,同类产品的大量竞争等等。

(2)严重的恶性竞争选址技巧。

发现同行生意不错,便在附近加以竞争。这样的竞争性门店很容易倒闭。加摊在位置上需注意的是“选址位置需在竞争对手人流之前,简单的来说,他开设在小区门的第二个位置,你不能开在第三个,而应该选择第一个,否则加摊成功率失去一半。

(3)这些位置不宜去:

高房租、老龄化小区和老小区、死胡同、非主要干道或主要支路、人流反方向店铺、门前过多障碍物、小学或幼儿园门口、太过偏离主干道人群支路。这些地区都存在着非主要人流方向和潜在消费人群购买力水平不够的问题。

(4)失败选址门店来源于这些方面:

选址后拆迁或遇重大施工封路断桥等人为因素、小区潜在购买人群有限、选址遭遇加摊、公交站台人流过小、房租与销售额差距巨大。

餐饮进入“圈养”时代,餐厅选址要把握好这三点!2018-01-01

最近几年,餐饮经营环境发生的巨变,主要体现在两点:

一是原料、人工等成本持续上涨,毛利大幅降低,固定成本显着增加,使餐饮进入高成本时代。

二是餐厅过去以“街头店”为主,现在变成以“店中店”为主,进入“圈养”时代。

这两大变化给餐饮行业带来极为深远的影响,企业如果无视这些变化,将会被市场所淘汰。


餐饮进入“圈养”时代


20年前的北京,各种各样的餐厅大多数都开在街头。当时白塔寺有一条涮肉一条街,人们吃涮羊肉时大都奔这里。

那时的北京百货商场的数量远没有现在多,大都是国有的,政府还会从宏观上控制商场的总数量,以避免出现过剩。个别商场里会有肯德基、麦当劳、吉野家等快餐,其他类型的餐饮很少。因此,这段时间大家称为餐饮的“散养”时代。

现在的局面是:北京城区基本改造完毕,在新建或新改造的城区,想与过去一样在街头开一家独立餐厅,几乎已经是不可能的事情。经常听到一些餐饮品牌的开发经理报怨:现在找一个临街的店面太难了,其实这也是所有餐饮企业的无奈。

餐厅必须成为别人的店中店,这也意味着一个时代的终结:餐饮从街头开店的“散养”时代,进入了商场“圈养”时代。这固然有商场主动引入餐饮的原因,更主要的还是餐饮失去了传统的生存空间,被迫进入商场。

此声明一下:“散养”、“圈养”绝无半点不敬之意,只是想让大家更深刻地理解开店环境的变化。


认清店中店的特殊性


在“圈养”时代,店中店成为餐厅的主流形式。“店中店”也可称为“附着店”或者“寄生店”,一般不具备自己创造客源的能力,通常需要依靠其所附着的主力店及其周边的客流来给餐厅带来顾客。

目前各商场通常会把大面积餐饮放在地下一层或二层以上的高楼层,一、二层较少有餐饮。开在这里的餐厅既没有临街展示面,也没有临街独立的出入口,是名符其实的“店中之店”。相比于开在街头的独立店,店中店的5个特性:

1、失去了独立的形象,成为主力店的一部分

店中店在一定程度上已经失去了自我,这一点既有好处,也有坏处。好处是如果主力店很有名气或档次很高,你会成为“开在XX著名商场里的餐厅”,成为一种荣耀。坏处是如果商场的形象较差,你也会为其所累。

2、餐厅的可见度、便利性通常会下降

除非能开在商场门口,有临街展示面或临街独立的出入口,否则店中店会隐藏在商场的某个楼层的某个角落,顾客很不容易发现,也不容易找到,进出很不方便。

3、严重依赖主力店内及其周边的客流

店中店通常都没有临街的展示面,甚至没有临街的广告位,顾客不进入商场或者是经过店门口,就不会发现有一家餐厅存在,使店中店成为像“寄生虫”一样寄生在主力店里。虽然大型店中店会有很多专门前来消费的顾客,可以不完全依赖商场客流,但既然付了高昂的租金却享受不到应有的客流,显然是吃亏的。

4、特殊的客源类型和消费规律

由于寄生关系,开在商场里的店中店的客源主要来自商场内外的逛街购物者,如果周边有写字楼或居民区,还会有上班族和居民客源。不同类型、档次的商场贡献的逛街购物者的年龄、消费水平、消费偏好都不一样。这些规律与街面店大不相同。

5、经营方式受到限制餐厅

例如北京的商场营业时间多数是早9点到晚9点(夏季营业时间会所有延长),而二、三线城市的商场营业时间更短一些。店中店的经营时间会受到商场限制,比街头餐厅要短一些。通常没办法24小时营业,也不能经营宵夜和早餐。


了解主力店的特性


所谓主力店是足以独立撑起一个商圈的商业项目,通常是百货商场、大型超市、大型专业市场等大型商业项目。有些商场的招商人员会把面积大一点的餐厅、游戏厅也称为主力店,这纯属忽悠人。

区分主力店的性质非常重要:一个商场如果不能统一经营,就意味着没有明确的方向和目标和统一的营销,往往会越来越混乱。一个大型购物中心(SHOPPINGMALL),如果没有一、二个统一经营的品牌影响力很强的大型主力店(主要是大型百货店和超市,餐饮、影院、游戏厅等都不够格),很难发展起来。请记住,这是铁律!


识别商圈的类型


店中店的最大特点是失去了独立性,受制于主力店。而主力店存在于某一商圈,受制于商圈的特性。因此,我们有必须了解一下各种商圈的特征。

1、市级商圈、区域商圈、社区商圈

一个大型城市的商圈的通常可以分为三种类型:

市级商圈、区域商圈、社区商圈。

市级商圈可以辐射整个城市,商场数量多,体量大。区域商圈可以辐射城市的很大一部分,至少有一个大型商场。社区商圈能辐射城市的较小一部分,通常是几个居民小区,以社区型商业为主,通常没有大型商场。从全国范围来看,中小型城市通常只有市级商圈和社区商圈,没有区域商圈。从客流量来看,市商圈客流量最大,区域商圈次之,社区商圈最小。

2、成熟商圈、计划商圈、衰退商圈

商圈的另外一个重要属性是成熟度,据此可以分为成熟商圈、计划商圈、衰退商圈。目前全国各地的城市面貌正发生天翻地覆的变化,很多传统商圈都被改造得面目全非了。

小编转门面网认为成熟商圈的必备条件是建立时间不短于5年,且未来5年内不会有较大的改造。

计划商圈就是经规划的新商圈,但目前还没建设完毕,还不够成熟。

衰退商圈是指因城市改造或市场竞争等原因,在未来几年逐渐衰退甚至消失的商圈。

成熟商圈客流大,对餐饮企业的价值大,风险也比较小。衰退商圈并不常见。最难掌握的是计划商圈,这些商圈往往因为一、二个新商业项目而成立,如果这些商业项目成功了,计划商圈就会变成成熟商圈。如果商业项目不成功,就会“未老先衰”,变成衰退商圈。

3、单一主力店商圈和多主力店商圈

单一主力店商圈是因一家主力店的存在而形成的商圈,这种商圈往往是成熟度较低的新商圈。多主力店商圈会由多个主力店聚集在一起,形成一个集群,往往商业体量大,人流量大,成熟度更高。


店中店选址需要注意的事项


很多人问:成功选址的秘诀是什么?其实这个问题很难回答。如果必须给一个答案的话,引用孙子兵法里的一句话来回答,那就是:知己知彼,百战不殆。

所谓知己,就是客观评价企业自身的能力,如果对自己能力判断出现重大偏差,会犯下致命错误。所谓知彼,就是要了解商圈、主力店所提供的经营环境,充分认清店址的价值,努力规避重大风险。

1、了解自己

首先,对于成熟企业来说你得明确自己的定位是什么,目标顾客的特征是什么,是否与商圈提供的客源相吻合,这样才能知道在那里新开一家餐厅会不会受欢迎;对于新企业来说,你得了解店址所提供客源的需求,看看自己有能力满足他们的需求。

其次,你得知道自己的成本、费用情况,能比较准确的算出保本点、投资额,能够根据店址具体情况预测营业额、利润水平和投资回收周期。

第三还要正确评估自己的竞争能力,尽量避开“克星”型的竞争对手。这样才能知道在那里开餐厅是否有利可图,正确做出是否开店的决策。

2、注意“先大后小”,先选商圈,后选店址

选址时应该先看商圈,后看主力店,再看具体店址。有什么样的商圈,就有什么样的主力店,就能带来什么样的潜在顾客。如果商圈条件不行,很难养育出好的主力店。主力店不行,就没办法带来足够的你所想要的潜在顾客,店址位置好也没用。各种类型商圈的价值排序是:

A.市级商圈>区域商圈>社区商圈

B.成熟商圈>计划商圈>衰退商圈

C.人流量大的商圈>人流量小的商圈

D.消费水平高的商圈>消费水平低的商圈

E.多主力店商圈>单一主力店商圈

餐饮企业在选址时可以根据上述价值排序来确定自己进入各种类型商圈的优先顺序。最优先进入的应该是:成熟的、人流量大的、消费水平高的市级商圈。

3、注意区分主力店的性质和价值

参照前面所说的主力店类型和性质,结合商场经营管理水平、以及人流量、餐饮消费意愿、消费能力,对各种类型的主力店的价值进行过如下排序:

A.大型购物中心>百货商场>小型购物中心>大型消费品专业市场>大型超市>工业品专业市场

B.统一产权统一经营的商场>统一产权分散经营的商场>分散产权分散经营的商场

按照上面的价值排序,餐饮企业选址时应该优先进入那些统一产权统一经营的大型购物中心、百货商场。

当然,结合商圈价值排序后,餐饮企业选址时应该优先进入那些市级成熟商圈里的统一产权统一经营的大型购物中心、百货商场。

4、认清店址价值

有人说评估店址要看地段,看客流,看潜力。这些都对,但太抽象,没说到本质上。转门面网小编的观点是“选址就是选顾客”,评估店址价值最终要看能贡献多少你所需要的顾客,是否能满足餐厅运营的要求,给你带来满意的营业额和利润。

当然,这需要做很多调查和测算工作。如果你能掌握这些数字,就不怕店址租金高。只要是能贡献足够的有价值的与租金相匹配的客源,租金再贵也无所谓。

5、避开重大风险

选址开店的风险有很多,有些风险可以一击致命的,足以让你无法翻身。总结过一些重大风险,这些风险是一票否决的。在给客户把关时,要求他们一定要避开这些风险,不容商量。比较有代表性的一票否决风险包括:

A.位置有致命缺陷,租金高且高得很离谱;

B.商圈、商场不成熟,客流少,未来前景不明,但租金很高;

C.租金高,客流量很大,但你所需要的有效客源很少。除非可以改变自己的定位以迎合商圈,否则必死无疑。

D.店铺产权混乱,或者房东内部有法律纠纷,这种店址很可能会有大麻烦。

E.运营方的经营管理能力太差,导致招商招不上来,或者商场经营不善。

F.商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造,主要道路改建,人口大幅减少;主力店可能全面改造,或者易主。

G.工程条件不符合要求,改造成本太高。

餐饮选址时虽然有千头万绪,只要把握好三点即可:一是能了解价值到底有多大,二是能了解风险有多大,三是了解自己的能力有多大。价值要大到足以令人心动,风险要小到不能被一击致命,同时自己要有能力在这个店址创造满意的营业额和利润。

机会只属于有准备的人。有些店址看起来价值大、风险小,对别人可能是个机会,但对能力差的企业来说就是不折不扣的深渊。希望餐饮企业能够做知己知彼,努力寻找并把握好机会,使企业多开优质店铺,实现快速发展。

开一家小型超市应该怎样选址?2017-12-18

开小型超市投资不大,而且经营难度小,风险低,受到很多中小投资者的青睐。如果具备投资。接下来就是经营。经营主导;商品的结构,商品的价位,服务的质量。还有就是商圈。所处的地理位置,也就是我们说的选址。地点选好了,经营成功一半,这是先天因素。后期经营就在于自己了。下面转门面网小编来介绍下小型超市如何去选址!

第一板块

学校,医院,车站,机场,码头。这些地方都是人员密集,重磅消费的地方。学校多以,水,饮料,面包,奶,文具,等快速消费品。需求量非常大。医院,多以礼盒,补品,水果,鲜花大笔客单,车站,机场 ,码头除了人流可观,再就是利润空间巨大。

第二板块

繁华的商业街,公园,企事业门口,写字楼。这些都是人群密集的地方。总之,在你选择地点的时候。你就要定义,你要面对的消费群体是哪些。定位什么样的商品结构。

第三板块

就是居民密集的住宅区,这也是众多投资者选择的地方,因为黄金地段,毕竟很少,而且房租贵,房租是最大的成本投资。选择居民区时候,一定要评估好,半径一公里内,有没有大型超市。附近有几个同规模超市。居民收入来源和条件。

第四板块

路段优势。包括大中型小区门口,密集写字楼附近交通路口 ,高校附近主要路口,商业街主要交通要口。以及各个二,三级马路的十字路口。这些都是流动量大的地方,水。烟,口香糖,面巾纸。比较主导。

第五板块

公共设施,公交站,地铁站,网吧,停车场。菜市场,餐饮一条街等。,这是都只是考虑因素。切记,不能单纯有个公交站点,就可以定址。

地址基础条件。虽然好地址有了,但是一定要注意几点。

1,房屋结构,朝向,要选择长方形,正方形房型。

2,不需要有二楼,即使有,也只能做仓库。

3,门前不能有台阶,进出不方便。顾客就会选择下一家。

4,门前停车不方便,不能选。

5,门脸不突出,偏僻,不能选,以上是自己经历的经验。绝非专业,希望有助于你!

开业不久亏损50万,美食街选址的那些坑!2017-12-11

美食街作为一个城市的特殊景点,永远貌似都是人头攒动,热闹非凡,天天门口排长龙的神店,以及江湖传闻里动辄百万的月营业额。

这也吸引了我们无数的餐饮人趋之若鹜,大家都想租个店面开个小餐馆从此走上人生巅峰,但是事实是如何呢?


今天我们跟大家来聊一聊这个事情,关于美食街一不小心你就被坑了,选址永远是开店最重要的事项!

通常我们去到一个景点、步行街或是商超,总能看到这样一个地方:有各种各样的餐厅,从小吃到正餐,从甜品到饮品,汇聚南北,让你眼花缭乱。

无论什么时候,你总能看到一大群人聚集在一起,品尝着各种各样的美食。这地方就叫做美食广场,亦称为美食街。  

美食街作为餐饮形态中的一种,一直占据着独特的地位。在美食街不只人流多,餐饮商家也多。虽说商家多了,来的人不一定是去你的店里消费,但因为有了巨大的人流量做保障,经营风险也随之减少,很多人觉得哪怕分得5%的人流量也能活得很滋润。

温先生便是一例子,他原本打算在购物中心开一家几十平的小店,但没能架住某美食街铺天盖地的宣传,便放弃了购物中心改为美食街,把他多年的积蓄全都砸了进去。

但开业后并没有想象中那么火爆,再加上产品和服务不算突出,算下来每个月还得倒贴5位数,在坚持半年之后他选择退出,前后总共亏了50多万。

现在回想起来,他认为之所以会失败,很大程度是因为过于相信管理方的宣传。

坑一:客流源源不断

在没入驻之前,我以为美食街都自带光环,根本无需担心客流量问题,每天一定会有大批慕名而来的顾客。

然而,一开业我便傻了眼,真正支撑消费的只是周围的小区居民以及寥寥可数的写字楼上班族,根本没有想象中的“源源不断的客流”。

小区居民一个星期也就消费一两次,附近的上班族客单价又低,根本无法维持盈亏平衡。

坑二、地理交通宝地

我所在的美食街毗邻城市主干道,离新开地铁出口也不远,可以说是一块黄金宝地。

但是周边的停车位严重不足,没有停车场。地铁施工围挡导致交通拥堵,人群绕道而行……好好的“地利”,都被后期人为糟蹋了。

坑三:邻居都是大牌

一般来说,不管是商场还是美食街,运营方都会筛选入驻的商家,确保商家各有特色,多互补少内耗。

然而有些人一看到有空铺就立马签约进场,管理方因为招商困难也就不考虑业态分布了,美其名为“市场自发调节”。

因此餐厅隔壁可能是棋牌室、内衣馆,更甚是一家每天大喇叭吆喝“走过路过不要错过”的“挥泪甩卖”店……这个餐厅的氛围和生意可想而知。

坑四:统一运营管理

招商时,商家告诉你美食街统一推广宣传,统一设计节假日活动方案。

实际上,他们所说的也就仅限于开业前后两个月这段时间,之后基本都是商户入驻后由其自生自灭,没有统一的营销活动或宣传海报,日常节庆的氛围布置更谈不上。

很多人一提到美食街,脑袋便会联想到人头攒动,天天排队的场面,心想一个月得赚好几十万吧。其实那只是少数,更多的是像温先生这样血本无归的人。

不要以为把店开在美食街就可以高枕无忧,当个甩手掌柜。

怎样才能在美食街做到最精准的选址?  

1、选址调研永远是第一位

餐厅选址提到的“金角、银边(紧邻金角的次黄金位置)、草肚皮(位于街道中客流分散、购物兴趣下降区域)”……美食街也同样适用,而周边小区构成结构单一、单行道、交通复杂等因素也会影响客流。

① 调研和什么样的业态、品牌做邻居  

品牌调性和业态相契合也同样关键。很多小白在开店之前根本不关心这些,只是单纯想做好自己品牌本身,却忽略了周围的生态。

餐饮业态的整体规划、分区域布局规划,想清楚在哪个区域开店。

比如说项目四楼做的是外国风情的规划,都是西餐、日餐、东南亚菜。如果你是中餐,非要在四楼开,可能就有点不合适。

当消费者一旦熟悉了美食街的布局,他会直接奔向他所需要的区域,你的“错位”必然影响生意。

② 调研市政规划  

除了公开公告,你也需要多方打听,摸清你欲进驻的美食街及其周边的中长期市政规划。否则,遇上修路、围挡甚至拆迁,只能欲哭无泪了。

③ 调研管理方口碑  

招之前甜言蜜语“亲密范儿”,招进来爱答不理“高冷范儿”,避免遇上这样的运营管理方,进街之前多渠道调研管理方口碑很有必要。

2、餐饮人自身所需要权衡的因素

① 人流动线:分析美食街的内部动线,一定要卡动线,或靠近大聚客点。

选择主动线以及各人流动线交集的位置,同时也要结合前面所述的可视度、便利度、亲近度评估。如果是一个新餐厅,必须要在显眼的位置,避免在角落。 

② 拿店成本:金角银边谁都想要,但要量力而行,这里主要考虑的就是租金、装让费、装修等前期资金投入大头,从题主描述来看,虽然没说租金,但差别主要在装修投入上,一般一家小店装修下来少则几万多则几十万。但装修还真不好说,得看你定位。

a 、资金有限或者第一家店,主要考虑降低风险的话,保守的话就拿中间,但尴尬的是如果装修没变化客人可能还以为是同一个老板。

b 、如果资金宽裕点的话,建议还是从自身的定位入手,考虑清楚什么样的布局和装修风格是最适合这个品类及客群定位最重要,装修风格上如果能做到鹤立鸡群那自然位置差一点也不怕,咱自带引流。

而且一般原先的装修很少布局上能够完全匹配的,如果一开始将就,后面影响的就是长期的运营效率。

餐厅选址遇到这五种情况,再心动也不要租!2017-12-08

如今餐饮行业不景气,但是还是大众创业的最热门的行业。不论是大品牌的加盟合作,还是特色小吃店。投资有大有小,但是不论怎么样,创业还是有风险,除了可以预料的风险外,还有还多不可预见的风险。

房租可以说是作为餐饮中成本最高的部分,所以租房的时候要慎之又慎。俗话说“他山之石,可以攻玉”。下面都是转门面网小编亲身经历总结几点,让想做餐饮的朋友少走点弯路,少一点吃亏上当,减少没有必要的损失。

第一种情况
房东不签合同,或者合同期很短

这是房东做好随时变卦或者涨价的心态。现在好多房东都是认钱不认人,辛辛苦苦一年到头都是为了把房东苦钱。所以我建议合同至少三年,涨价幅度合同要明确。

第二种情况
门面不允许做餐饮

好多房东为了把房子尽快租出去,隐瞒房子的适用范围。到时候城管,卫生,环保等部门来干涉,不让你经营餐饮。所以签合同时候,这个内容也要问清楚,写在合同上。

第三种情况
手几道的门面

主要是一些公家房子,租给私人老板,然后又层层转租,市面上专门有些人以转让门面赚差价的商人。所以租房子的时候尽量多打探清楚。不要急着交什么定金。签合同必须要房东在场。出了纠纷,做好证据保存。


第四种情况
拆迁地段或违法建筑的铺面

我们在接进来的客户中又许多这样的客户,刚开始由于了解不够,租下了要拆迁的门面,在拆迁之前,老板尽量不正面说明,合同尽量签时间短,快要到期的就不签了,就是为了赔偿的时候少陪,不赔,就是要按合同操作。好多不明情况的租客把要拆迁的房子租过来,白白损失了几万的转让费。

第五种情况
房租奇高

在一些人口密集的地方,什么步行街,车站,商场等。我们有一个合作的客户,位置虽然很好,人流量也相当大,生意也可以,但是三四个平方一年房租七八万,没有坚持一个月就转让了。

转门面网告诉您便利店应该如何选址2017-11-20

      便利店开店首先是选址问题,选址大致的步骤:首先是确信发展战略和布局,然后在这个大的范围内,根据客户定位的特点,确信开店的基本原则,接下来是走访各地,对待选地址进行测算和评估,最后确信开店与否。

     便利店虽然小,开了不行再关掉损失比超市大卖场等业态要小好多,但就现在而言便利店普遍盈利很困难的情况下,开店是很慎重的事情。选址的好坏是决定门店盈利与否的最主要的原因,选址好,盈利是不难的,选址错误,有时要想盈利是不可能的。能够说选址的好坏是门店好坏的必要条件。

01

前期战略

很多连锁品牌企业都有自己的战略,他也会决定品牌在什么地方开,开多少家等。例有的企业为了在当地快速占有市场,进行快速的圈地运动,这样选址会放宽要求。有的需要在局部对竞争对手施加压力打掉对手,那么就需要抢地盘、贴身肉搏,很可能是明知亏本也要开店等。

02

开店布局

便利店是需要强有力的配送作支持的,也需要一支优秀的督导队伍作辅助的,所以开店也需要相对的集中,需要考虑配送和监管的便利和成本。现在都是在网上下单配送上门,如果自营就需要考虑进货渠道等等!

03

考察估算

考察估算。这是大家最关心的话题。就便利店的特点选址一般是选择50平~120平之间,要守住客流集中的地点,要留意商圈复合便利店的要求。

一定关注的理想地点:

1 集中的大中型社区的主通道;

2 学校、医院、商务集中区域;

3 娱乐等夜生活区域,如歌厅、影院、洗浴中心等;

4 主干道十字路口(非车辆主干道);

5 公交站点、长途汽车站、地铁站、火车站(下班站点推荐);

留意:都要尽可能远离超市、大卖场。好些商业选址的材料都有有关的公式(略)。

竞争者:便利店(废话!)、超市、大卖场、百货、购物中心、食杂店。

互补者:药店、蛋糕店、(农贸)菜市场、干洗店、冲洗店、邮局等。

考察地点,发现有合适的,需要进行测算,通常是通过自己已开门店数据总结出来的,不同的类型的门店通常有类似的标准。用这些标准来对这个地点进行衡量。最简单的能够这样测算:

1 通过以往的经验总结出不同商圈下列数据:1)客单价 2)购买率 3)入店率

2 通过观察记录,得出不同时段的人流数据,然后加上上面的数据能够得出估算的日均销售额。

3 有了日均销售额能够得出月和年销售额,再于公司原有门店的毛利率就可得出毛利程度。

4 通过原有门店能够得出除啦房租以外的所有费用参照值,再加上初步啦解的房租就得出待开门店的盈亏情况。

以上不是估算的唯一步骤,要根据自己的实际情况来调整。一般是先简单测算营业额,然后大致估算最高房租是多少,然后再去和房主洽谈。最后确信这个地址,再进行更具体的测算,以便得出盈利程度是多少。这时才算完成。这个进程的一切测算数据一定要有一个规范的模式,并要完整的保存,因为这些数据对以后门店的商品组织、布局设计、陈列等都是有指导作用的。

04

其他需要特别留意的事项

其他需要注意的事项还拥有很多,转门面网小编就说几个常见的。

1 当地是否有动迁或改造的可能?

2 道路是否会近期改造?

3 电、电话、上下水等是否具备?

4 合同的租期是否长久?

餐厅选址实用“土方子”懂了这些“套路”,就不会被坑!2017-11-13

大型餐饮为何选择主干道,时尚餐饮为何都爱扎堆商超?你只知道选址可以蹲点数人头,可你知道还能通过看可乐&巧克力销量、看收银台、看洗手间……来判断一个铺位的优劣吗?餐饮选址是一门功夫,不懂就怪不得你吃亏了!做餐饮最痛苦的莫过于看着别人的店生意红火,自己却在内伤……

正如一千个读者心中有一千个哈姆雷特,一千个餐饮老板脑子里就有一千种选址方法。黑猫白猫,抓住老鼠就是好猫。明招暗招,拿到好铺就是好招。

了解客群消费水平之
看小区新旧、看年龄、看着装

当你足够了解一个城市而且开的都是街边店时,基本上实地看一下,凭经验就可以判断出这个店能不能开成,开出来会是啥样。

如果在居民区开餐厅,那么你要注意:

首先,要看小区新旧程度如何。对于普通住宅来说,很多人可能会觉得住新小区的人有钱,实际上老小区的人更有钱。现在一二线城市的人大多买房都要靠贷款,刚入住的前几年都会特别节省。还可以观察窗帘安装率、空调安装率等细节。

其次,要看社区居民年龄结构如何。通常消费力最强的群体是30岁左右的女性,尤其是35岁左右的单身女性。因此,去女性顾客群聚集的地方,开餐厅赚钱的概率更高。

如果是在写字楼附近开餐厅,可以观察公司员工的穿着、选餐厅还是小店吃饭,基本就能预估他们的消费水平。

“阴阳街”之
分析顾客行走路径

即便在同一条繁华街道开餐厅,照样有的天天火爆有的冷冷清清,这时怎么选择位置?

这时候就要研究顾客的行走路径。通常一个人行走是有固定路径的,比如一个人家在地铁站右边,出了地铁站他肯定习惯性往右走。

即便是同一个商场,每个出入口位置不同,经过的人流量也不同。餐厅选址一定要选在目标顾客的必经之路,开在人流量最大的那个出入口旁。

并非看似成熟商业街、大牌云集的铺位,就一定是好铺位。

大型超市内选址之
看销售细节

要想在超市开餐厅,怎样来看超市的生意好坏?

1.看收银台有多少台,开了多少条线  

通过收银台数量可以估算出每天的人流量。如果一家超市只开了五六条线,那这样的超市就不值得入驻。

如果日营业额没有达到40万,就不能保证你足够的客流量。

2.看超市里“风向标”商品的销售状况  

首先,看可乐  的销量, 重点看小瓶装还是大瓶装卖得多。如果大瓶装(相对更实惠)卖得多,证明周边社区属于普通社区。

其次,看巧克力的销量。  它属于超市中的高客单价产品。看看它品类多少、销售情况如何,就能知道周边消费群是哪一类人,消费能力怎么样。

购物中心内选址之
看洗手间

专业稳定的购物中心招商运营团队,能做到说什么时候开就什么时候开,不会破坏你这一年甚至接下来三年的开店计划。

那怎样了解一个商场的管理水平?最简单的方法是去看商场内的洗手间如何。

如果干净卫生没有异味,可以反映出这个商场的管理是规范有效的;如果你看到的卫生间肮脏混乱,这样的商场一定是缺乏管理的。商场缺乏管理就不会有良好的顾客群,商场内的餐厅生意也会因之受到影响。

商场餐厅选址之
寻找聚客点

商场太大,楼层很多,让很多选址的餐饮人一下子难以取舍。

其实,寻找聚客点是一个不错的选择。对商场来说除了进门处外,有喷泉的地方、供顾客休息的场地、有景观的地方、儿童游乐场等,都会有不错的聚客效应。

没有聚客点或聚客点过于分散,是不利于经营的。

当然,有条件优先进驻餐饮区,也是比较稳妥的选择。

开麻辣烫店的选址原则以及需要考虑的因素2017-10-23

想要开店做生意有一个好开头那就成功了一半。怎样开一家火爆的麻辣烫店?成功者的经验是在经营之前,选址是最重要的一部。如果地点选择不当,空有高级的装横、美味的菜肴、优雅的氛围,仍吸引不了顾客进门,其效果与预期相差甚远。因此,筹划前需要有缜密的策划能力和准确的主、客观形势判断,因地制宜,方能奏效,这就是为什么开店之前要作评估的道理。下面就来为大家介绍儿个麻辣烫店选址的小妙招。

麻辣烫店五大选址原则
开麻辣烫店一定要掌握麻辣烫店铺的经营技巧,那么麻辣烫店铺选址的技巧有哪些呢?下面转门面网小编来介绍麻辣烫店的5大选址原则!

1.力所能及的原则

力所能及指的是,开麻辣烫加盟店前一定要综合分析自己目前的各种实力,比如资金状况、人际关系、江湖地位、从业经验、商业信誉以及资源的整合能力等。

2.最短时间的原则

麻辣烫加盟店的位置应位于目标消费客流集散最方便的地区,如商业中心区、车站码头、居民小区入口、学校影院周边、商业街或美食街等,通常我们认为以步行10—20分钟或行车30分钟以内即可到达餐厅较为理想。

3.接近购买力的原则

商业企业的经营利润是建立在目标顾客购买力基础上的。一般地说,麻辣烫加盟店的存在,是以服务一定的目标消费群体为前提的,这里有一句非常通俗的说法解释:不要想什么人的钱都赚,否则什么人的钱也赚不到。

4.易达性的原则

考虑易达性原则即研究客流主要行动路线。在麻辣烫加盟店的产品和服务质量相雷同的条件下,消费者一般都会就“近”选择。故麻辣烫加盟店设点应分布在交通便捷的区位,即最容易进入的区位,比如,十字路口、三岔路口、各种入口处位置为佳。

5.接近中央商业中心的原则

商业活动有扩延效应,一旦某个商业中心形成,在其附近布局的企业都会有利可图。中央商业中心具有极大的繁华度,是城市人流、物流、资金流的中心,是城市商业活动的焦点。在商业中心附近取得一席之地,从事麻辣烫加盟店的经营,能取得较大的利润。

麻辣烫店选址需要考虑的因素
麻辣烫店能否取得成功,所处的地理位置是非常关键的。对任何麻辣烫店来说,取得成功的三个根本要素是地点、地点、地点。”所以在选址时,经营者应格外谨慎。如果选择的地点不好,将会对麻辣烫店的经营造成极为不利的影响。

区域规划:当选中某一区域后,应了解该区域的规划是否有拆迁和重建项目,这些项目涉及的位置和动工时间,以免在麻辣烫店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失,或者因此而失去地理优势。

市政设施:市政设施能否满足麻辣烫店日常经营所必需具备的水电、燃气等能。

源的供应:周边道路和建筑的建设是否与麻辣烫店的经营相协调;是否有完善的排水设施、垃圾处理设施、通讯设施、消防设施等。

经济趋势:可参照相同类型的区域,详细研究他们的经营发展模式。

交通状况:客源绝不等同于交通的频繁程度。如在交通要道,尽管交通极为频繁,但过往的行人根本没有就餐的机会,也不会产生就餐的欲望。

房租多少:房租的数额应以保证麻辣烫店的基本营业利润为标准,房租过高时就要考虑放弃所确定的麻辣烫店的位置。

区域特性:不论是在筹划开业还是正在营业,都必须彻底研究地点问题,研究重点是营业地点的特性和与之配合的营业方针。可重点考虑这样几种类型:商务区、娱乐区、住宅区、学生街、车站附近、市郊路段等。

烧烤店适合开在哪些地方?2017-10-16

如今,在餐饮行业快速发展着的烧烤行业,受到越来越多创业者的注意。市场上更是不断推出不同风味的烧烤和特色形式,更是引爆了烧烤店的营销热潮。那么,对于创业者开烧烤店,最先要考虑的的就是要先为烧烤店选择一个好的店址,其他一切都是之后的事情。下面转门面网小编就来帮大家分析一下烧烤店开在什么地方合适。

人气旺的地方最好,但是要注意,有的人气旺的地方是留不住人的,车水马龙的地方是留不住客人的,走的客人是急匆匆的,反而休闲场所或者说是第二街道,就是偏街,有人流量,但是车并不多的地方反而是最佳选择,而且做烧烤咱们不是火车站、旅游景点,还是固定的客源为好,居民区、学校、生活区这些人气比较集中的地方,只要客源好了就行。店面经营首先装修不要太奢华、档次不要太高,给人望而却步的感觉并不好。

不怕高租金

烧烤店是非常大众的小吃,就是说人越多的地方越适合,但是黄金地段、寸土寸金的地方租金高的可怕,很多第一次开店的人手里没有太多的资金,一看这些店的租金就被吓跑了,或者根本不敢去问,这是一个挺大的误区,高租金的地段就是高回报的地段。只要地点适合做烧烤,租金高点也不要紧,能卖的出来。如果你找个租金便宜人少的地方,一个月一个月耗起来,赔钱的可能性比这样的高租金店更大。

金头银尾烂肚子

烧烤店选址跟做其他生意的店一样,“金头、银尾、烂肚子”的意思是,一条街道上的店铺,打头的是最好、最能揽客的商铺,街尾也还凑合,最最不好留住客人的是街中间的店铺,这个你可以去看看各个街道店铺的经营情况,大部分的店铺都是这样。街头、街尾的店铺比较容易引起客人的注意,很多时候朋友几个人逛街并不是商量好吃什么才出来的,都是在家相互都拿不定主意,最后来句:出去再看。到大街上很容易形成冲动选择。街头的店铺因为是第一个看见的,顾客就直接选择了,街中间的店,要是几个客人在一起,一个人提出要不在这个店吧,其他人会说再走走看,到结尾了,大家凑一起吃个饭,谁再会走回去。直接选择街尾这家店。这就是选店铺,为什么不能选择租街中间店铺的原因。

做烧烤不怕扎堆

大家肯定见过这样的地方:周围几条街加起来几十家大大小小的烧烤店,但家家都有生意,没有赔钱的,就是赚的多少而已,为什么2、3条街这么多烧烤店,都还有生意做?做烧烤一般不要选择那种一个烧烤店都没有的地段,不要以为这个地方没烧烤店就缺烧烤店,你觉得开了肯定就赚钱。这个是自以为。烧烤,包括其他行业,在一起开的越多生意越红火,这就是很多城市所谓的,烧烤一条街、火锅一条街、小吃一条街,客人货比三家的消费心理不分吃、穿。从行业发展来看,扎堆做也有很大的好处,因为竞争比较激烈,各烧烤店对客人的服务、烤品的质量、味道方面都严格要求自己。时间长了,行业的水平提高了,人们更愿意来这个扎堆的地方吃烧烤,因为跟别的地方比,这里更干净、味道更好、可选择的吃的烤品更多、服务更好,所以越扎堆客人越多,越能赚到钱。不要诋毁和仇视附近的同行,应该希望他们生意做得更好,他们的生意好了来的人多,自己的店也沾光,只要你的店味道足够自信,同行店里的客人就是你的客人。只是时间问题。

人多的地方也不一定能赚到钱

第一次开烧烤店的朋友一定要注意,就是你再有钱,千万要知道人多的地方不一定适合卖烧烤、不一定适合开烧烤店。很多商业街白天人头攒动、人挤人。但到了下班的时候跟鬼城一样,连个人影没有。商业街也就是所谓的写字楼街道,人们需要的是节省时间,这里适合做外卖快餐,烧烤店在这里行不通。吃烧烤喝啤酒都是一些朋友凑一起,休闲娱乐,业余生活。商业街是人们为自己赚钱工作的地方,只有休闲娱乐的地方才是人们花钱的地方,一定要在花钱的地方开店,哪怕在这种地方找个档口,做几个单品烧烤,仍然赚钱。比如济南的芙蓉街,卖小吃的都是小档口,到中午都是排长龙,味道怎么样,吃的都知道,很一般,但是这里就是花钱的地方,到这里了不吃点小吃还能干什么呢?

烧烤店开在哪里,这是个很重要的问题,选择好了成功一半,加上好味道,赚的盆满钵满的没问题。如果选不好地段,想熬出个名气来,难得很。现在的客人比以前的懒很多,想在偏的地方开店用味道引过去,难上加难。

餐厅选址遇到这9种情况,再心动也不要租!2017-10-09

餐饮是大众创业最热门的行业之一,不论是大品牌的加盟合作,还是特色小吃店。投资有大有小,但是不论怎么样,创业还是有风险,除了可以预料的风险外,还有很多不可预见的风险。

房租可以说是餐饮经营中成本最高的部分之一,所以租房的时候要慎之又慎。俗话说“他山之石,可以攻玉”。转门面网小编从投资餐饮朋友的是亲身经历总结几点,让想做餐饮的朋友少走点弯路,少一点吃亏上当,减少没有必要的损失。

九种选址情况

要注意

餐饮行业选址的门道非常多,根据定位的不同,你可以有无限多的选择,但遇到下面这些情况,再心动这些房子也不要租:

1、房东不签合同,或者合同期很短:

这是房东做好随时变卦和涨价的心态。现在好多房东认钱不认人,辛辛苦苦一年到头结果被房东坑钱。所以租店面一定要签订正式的租房合同,选择适合自己的租期和房东商议,建议合同至少三年,涨价幅度合同上要表示明确。

2、转手几道的铺面:

主要是一些公家房子,租给私人老板,然后又层层转租。市面上专门有些以转让门面赚差价的商人,所以租房子时尽量要打探清楚,不要急着交定金,签订合同时必须要房东在场,出了纠纷做好证据保存。

3、门面不允许做餐饮:

好多房东为了把房子尽快租出去,隐瞒房子的适用范围。到时候环保、卫生、城管等部门来干涉,不让你经营餐饮。所以签合同的时候这个内容也要问清楚,写在合同上。

4、拆迁地段或违法建筑的铺面:

在拆迁之前,房东尽量不正面说明,合同尽量签时间短,快要到期的就不签了,就是为了赔偿的时候少陪,不赔,就是要按合同操作。好多不明情况的租客把要拆迁的房子租过来,白白损失了几万的转让费。

5、大型餐馆没有停车位置不要租:

较大型餐馆周围没有停车位的地方不要租,你别指望顾客会把车停在2公里之外再打车回来吃你的菜;交通不方便的地方不要选;车站下方的位置最好不要选。

6、客流冷清的店铺不去租:

客流来往很冷清的街道店铺,一定有它冷清的原因,虽然你大约觉得它应该可以赚钱,也不要信这个邪。好多知名的重庆火锅品牌往往都容易犯这样的错误。

7、交通不便不要租:

不要相信酒香不怕巷子深的老话,时代不同了,没有谁非要在你这里吃饭才行。交通不便不仅仅是指店铺位置偏僻,还有很多细节。例如太宽的路面都不适合做餐饮,宽大意味着可能是城市的主干道,车流多,但人流不旺。主干道上,大家都急着回去,停下来休息吃饭的人倒不多。马路中间有栅栏的路两旁基本不能开餐馆,因为这样,你只能吸引路一边的人流。

8、租金价格太高:

在一些人口密集的地方,什么步行街,车站,商场等有一些店铺位置不错,但租金价格也极高。可能人流量也大,生意也可以,但是三四个平方一年房租七八万,辛辛苦苦赚的利润基本上都交房租了。

9、区域内顾客需求和经营内容不相符:

要时刻记得,这是个竞争充分的市场,没有谁会非吃你这一口不可,选址与定位,都要围绕着顾客的真正需求来做文章。千万不要相信“和尚也能用上你的梳子”那种财富故事,这或许对其他行业有用,但对餐饮业没用。在一个老年群体聚集区,做青年人爱吃的东西,就算你打折返券送得再多,他不吃你那种菜,也是枉然。


便利店选址的忌讳 !看看世界第一便利店如何选址2017-10-07

现在我们的社会已经到了全民经商的阶段,越来越多的人开始做生意,一方面是基于对物质生活追求,更是追求对自我价值的实现,便利店成为人们的首选投资项目。选址,是开便利店的第一步。今天转门面网小编就跟大家聊聊超市选址有哪些忌讳,一般来说,避开这些忌讳,门店的销售就基本可以保证,不至于开出与预测相差悬殊的失败店。

01

店铺立地条件

所谓立地条件,主要是从显眼度、迎客度、聚合度、可视性等方面来说的。立地条件与商圈是两个完全独立的不同概念,立地是先于商圈的。所谓“立地条件太差”,虽然很难有固定的标准,运用之妙,存乎一心,每家超市可根据自己的实际情况来选择店铺,但总有一些指标是可以通用的,大概有以下几点:


1.面宽不得小于4米。面宽小于4米的店铺很难让顾客注意到,显眼度有明显缺陷。一般来说,店铺面宽大于6米为佳。


2.门前台阶不得高过1.5米。便利店是迎合顾客,而不是吸引顾客。台阶高度超过1.5米,迎客度有明显问题。


3.地下店铺或二层店铺。这属于选址最基本的问题,设在地下室或楼上的便利店,其主要缺点是:顾客进出不方便;店铺位置不醒目而难以招徕顾客。这都违背了超市提供方便的原则。


4.店铺动线。店铺附近有很多顾客,但顾客是否需要经过目标店呢?顾客是必须路过店前,还是需要为了购买特意来到门店呢?这就是聚合度的问题。


5.店铺的其它缺陷。例如面积小于30平米、西晒、风口、从主路上看不到等等问题,都是影响店铺销售的原因。


总体来说,店铺的立位问题属于细节问题。这些细节问题表面上看无足轻重,但当某一点达到一个极限时,就成为店铺开设与否的关键指标,尤其是针对中小超市这种微型业态而言。例如,在一个较好的商圈里,某一店铺面宽只有3米,即使面积超过30平米,原则上,该店铺也应舍弃。店铺的显眼度、迎客度、聚合度、可视性等方面指标,其实和风水学是相通的。风水学预测店铺的依据,无非亦是朝向、房型、死角、山水、风向、日照、死穴等,其实大多数都是店铺的立位条件的验证。因此,从科学的角度来说,两者在分析店铺优劣时,是一致的。

02

店铺商圈人口

商圈人口是指在店铺商圈范围内,活动人口的数量。活动人口包括居住人口,办公人口,学习人口等。同样一个问题,什么样规模的商圈人口,我们认为过少呢?具体标准如下:


1.社区消费为主,或高档社区店户数小于1000户之店铺,则认为商圈人口不足。商圈人口不足,导致客票数不足,从而导致店铺经营容易失败。3000-4000个社区商圈人口支撑一个店的经验理论,是基本适用于国内中小超市的。


2.办公客流为主的店铺(商务店),需要的客流支撑同样在3000人以上,按照大厦的面积、容积率、访客比例,基本可以推算出商圈内人口的数量。


3.商业街店(客流店)的人口基数,至少要超过6000人。商业街大多数是共享客流、派生客流,客单价较低,且入店率也会比一般店铺低很多,因此对人数要求高。但一般繁华区、闹市区都会超过这个基本标准。


说明一点,店铺商圈人口过少的店铺一定不能开,但并不一定意味着超过这个标准的店铺就可以开设。这些忌讳只用来否定店址,并非能够正面评价出优良店铺。

03

店铺客流

如果说商圈是一个宏观概念的话,那么客流就是一个对应的微观概念,它和商圈是相互印证的。店铺客流是由包括门前实际客流和经过商圈人口推测出来的理论客流,是重要的微观指标。具体内容如下:


1.门前实测客流数不足之店铺不开;门前实测客流虽多,但无停留理由之店铺不开;理论客流远小于实际客流之店铺不开。总体来说,第一要确定客流数量足够;第二就是要确定客流的有效性。


2.客流的有效性衍生出来另一个问题,就是客流的“质量”问题。客流质量取决于顾客的年龄阶层、收入水平、消费习惯等众多因素,需要详细分析,无法简单的说什么样的客流就不能开店。因此,在开店忌讳中无法给出明确指标,只能概念性的界定。


3.无明显结点之店铺不开。此处的结点,不同于规划学中的节点概念(节点属于立地条件),而是指人群易于集结的地点,例如,办公楼、学校、医院、社区等。没有明显结点,就是我们在预测分析目标店的销售时,无法找出明显的销售贡献结点。开店时,如果不能清晰明确的知道主流顾客是谁,这种店铺很难成功。因此,对客流的来源观察亦非常重要。


4.300米内无任何竞争对手之店铺不开。问题肯定有,具体情况不同,相信经过简单分析就可以得出不能开店的结论。但需要注意,有一些新兴区域,或是配套还未建立的办公、居住区域,不能简单下结论。


以上开店三大忌讳由转门面网编辑整合所得,基本涵盖了商圈、交通、吸引力等选址的基本要素,可以简单判断出店铺好坏,但不能量化具体的店铺优劣。怎么样,各位老板,这些忌讳您犯了吗?如果回答是肯定的,也别着急,根据本文,咱还是可以调整的嘛~在此,转门面网小编祝各位老板生意兴隆,下面小编来介绍下便利店之王7-Eleven的八条选址策略!

7-Eleven

在全球,7-Eleven有超过56000家店铺,堪称世界第一便利店。

目前,7-Eleven在北京有207家店铺,开店数量以每年30-40家的速度在增长。在北京,7-Eleven向来是写字楼白领们解决午餐的圣地。

它的选址经验又有哪些是餐饮人可以借鉴的呢?

在北京,7-Eleven的食品销售额甚至占到其总零售商品销售额的60%,而日配商品的销售额又占到了食品销售额的50%以上。


7-Eleven所谓的日配商品就是那些放在冷柜里的便当、寿司、汉堡包、三明治、凉面以及货架上的面包等等。


这些日配商品是7-Eleven与其他便利店差异化竞争的流量入口。


同时,日配商品是7-Eleven的高毛利产品。在一家100平米左右、拥有超过2000个SKU的便利店,如果没有日配商品带动,一家便利店是维持不下去的。

01

7-Eleven会选什么样的铺面?

为了保证高毛利产品的销售,在7-Eleven选址的时候,有一个绝对的标准。

7-Eleven的关东煮

一个门面一定要有足够的地方放置一定数量的冷柜(日配商品要用)、设置FF区快餐的意思,比如、包子、炸鸡排都在此列)。如果无法保证,即便店铺整体平米数够、租金合适,7-Eleven也会放弃。

7-Eleven的饭团、便当

02

8条7-Eleven选址干货:

①  方便客流到店的位置


如有红绿灯的地方,越过红绿灯的位置最佳,因为它便于顾客进入;有车站的地方,车站下方的位置最好,来往顾客购物方便。


②  要看客人从哪个方向来


客流量是一个考虑,但我们还得看客人是怎么来的。


比如在(北京)东直门这家7-Eleven的位置,最靠近的是居民区,居民区旁边有地铁。我们就会考虑,这些从地铁出来的人,是回家还是上班?


我们就选在他们回家的方向,人们往往愿意在回家的路上买些东西。


但反过来我们就不会这么开,因为没有人会在上地铁之前买很多东西。


这种思维跟饭馆选址可能不太一样。


③  瞄准一个十字路口密集开店


对7-Eleven而言,相隔300米就可以再开一家店。


我们围着(北京)东直门桥这四个角,前后左右东西南北至少还能再开6~7家店,只不过现在受限于产权——比如很多都是军产、使用性质、价格等等没开起来。

在路口开店

密集开店有几大好处:形成品牌认知度,打造品牌势能,降低配送成本和人员管理成本。


④  可以开在美食街,别挨着快餐店


虽然7-Eleven也卖饭,但开在簋街旁边,并不会影响它的生意。因为美食街和便利店属于两个不同价格段。而且去美食街的人,路过7-Eleven也能顺便拎瓶饮料或者酒。


但如果是吉野家、田师傅红烧肉等快餐店,二者就会形成一定的竞争关系。


⑤  商圈的客群比人流量更重要


7-Eleven曾经在北京红桥市场旁边开店。红桥市场客流量很大,很多外国游客来这里买纪念品,本身的营业人员也很多,但实际上经营情况并不好。


因为那里游客较多,旅游的人不可能千里迢迢来吃7-Eleven。对他们而言,哪怕来一碗炸酱面呢,也比你7-Eleven更具有北京特色。


而且,红桥市场下面本来就有个美食城。


⑥  居民区、写字楼的属性比入驻率更重要


八月底,7-Eleven在望京保利国际广场开新店,当时无论是写字楼还是周围的居民区的入驻率都不高,但7-Eleven看好这里的前景。


望京这里白领多、民企多、外企多,这些都是加分项。


而且,地产商也给出了一定力度的优惠政策,邀请7-Eleven入驻。

 

⑦  显眼

选择显眼的地方

选址最好没有树木等遮挡物。地上比地下好。坡上比坡下好,因为下坡时行人速度较快,坡下不易引起注意。

 

⑧  住宅还是写字楼,进货也不一样


如果是纯住宅区(如紫芳园店),附近没有商圈,那就少进便当、炒菜,多进面包、饭团。


通常,住宅区周围的到店客人都是要晚上回家吃饭的,但他们愿意进店买第二天的早饭。


他们在回家的时候路过7-Eleven,至少会买个面包、饭团什么的当早饭。


所以7-Eleven自有品牌的面包很多都是家庭装的。

餐饮产业在互联网时代下的生存之变2017-09-25

餐厅的选址不仅影响到餐饮企业的市场开发能力大小,对消费者吸引力的大小,更重要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。转门面网小编觉得餐饮选址看地段看人流量,但是除了这些外,开餐厅还需要考察门面本身的指标,比如消防安全、楼高等。

01
房租要求

单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下;最好无转让费;能够保证3年以上的租期;


房租可有适度递增,但尽量递增变缓或是递增数值越小越好(递增幅度不能超过8%)。


不建议投资养店期过长的店面,虽然房租相对划算,但是如果养店期过长,也容易夜长梦多,所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。

02
面积要求

依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。小店使用面积在50—100平方米为最佳,上限面积为200平方米左右,因为这样的面积可以具备足够的使用功能。而如果是大型的餐饮则可以考虑面积更大的。

03
楼层要求

如果是商场内,以临近电梯,或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。


如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择,房租相对便宜,避开直接竞争。


如果是临街商铺,一般建议一二层最好,其中二层面积可以稍大,因为更安静,房租也更合适。


如果是独栋,则考虑面积、内部结构是否合适。当然,如果店主擅长网络营销,玩转圈子的能力很强,也可以选择楼层最里面,以及巷子、居民楼下,甚至是大厦的屋顶天台。

04
屋顶高度

一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上,如果要做隔层,最好楼层高度能够达到5.5米以上,室内最好不要有太多的柱子,或是隔墙,以免影响使用面积,如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。

05
装修要求  

有装修免租期,起码30天,最好60天左右,当然免租期时间越长越好,因为正常设计一家米线馆需要至少15—20天左右的时间,而装修一家米线店依据大小面积及施工难易程度,一般也需要30—90天的时间。


室内空间允许适度改造,例如:落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。

06
排烟要求 

一般来说餐品的比例越高,对排烟的要求越高,尤其户外除烟。


例如,很多居民楼的商铺是不具备明火的,也就是说不具备大量餐品的出品条件,就算有燃气管道,居民楼里的排烟管道也不具备商用条件,如果这项考虑不周,很容易引起烟气扰民的纠纷。

07
消防要求

整栋大厦需通过消防验收,并且米线店内具备一定的消防设施,例如:喷淋、烟感或是消防龙头!


此项尤为重要,如果整栋大厦的消防没有经过验收,米线店的消防审批几乎无法通过。

08
采光要求 

餐饮店里有几扇采光不错的窗户,不但能省电,更重要的是光线射进室内,可以营造很舒服的氛围,尤其是有延窗可以落地的玻璃。

09
水电要求 

正常来说,一家小型餐饮店的水电要求不高,甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是,老房子的水电线路,最好进行检修,防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。


另外,大型的要求会比较高,必须有良好的排水设施,且电量足够,同时后厨部分要具备三相电源。

10
招牌要求

招牌面宽广点更显眼,当然好,但关键还在于能否让顾客方便看到,所以,需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。


也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点,例如:外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。

咖啡店开在什么地方好?咖啡店选址分析2017-09-18

咖啡店选址的问题,大家可以先明确咖啡店文化定位,人群定位,档次定位,然后再考虑选择哪里比较合适。什么样的地方就有什么样的人,什么样的人决定什么样的客人,什么样的客人决定你的咖啡店定位。下面转门面网小编先来介绍下不同风格咖啡店的选址要点。


休闲类咖啡店

在选址上,这家休闲类咖啡馆不用选择吧厅集中的地方,可以选择一些步行大街。步行街上有着各式各样的门店,咖啡店可以成为他们逛街之后的“休息站”。


休闲类咖啡店的投资规模相对较小。店面大小80平方米左右最为适宜,店内配有2到3名店员即可。提供的饮品主要还是以咖啡为主,此外有少量的甜品和比萨。前期投资大约需要30万到40万元不等。因此,对于投资者来说,咖啡店并不一定要参照固定的模式,休闲类咖啡店或许是一个不错的选择。当然,关键在于选址以及找准自己的目标客户。

人文类咖啡店

人文类咖啡店的风格注定了必须有一个独一无二的选址。据雕刻时光咖啡店总经理庄仔介绍,人文类咖啡店不会像快餐店一样选在闹市区或繁华地段,它的目标人群并不是那些希望快速消费的人。因此,人文类咖啡店会选择学院圈甚至校园里面、外籍人士聚居地,以及一些人气比较旺、文化氛围比较浓厚的风景区附近,要与质朴、幽雅的风格定位相符合。


“雕刻时光”是典型的人文类咖啡店的代表。在这里,你可以为听音乐而来,可以为看书而来,也可以为看电影而来。古朴的木地板,枣红色窗帘,还有一些木头家具是它的主要元素。在这样的咖啡店中,享受的是一种平静的心态、纯朴的情愫。没有喧嚣,只有从容,只有淡淡的音乐和柔和的灯光。如果你选择了靠山或者靠树的窗户,那更是一种别样的意境。

星巴克前任副总裁鲁宾菲尔完美选址4步骤

Step1挑地方:确定人潮及流量

首先,你必须清楚人们要往哪里去,而不只是在那里,像早餐店要在上班族会走过的地方,录像带出租店则要开在回家的路上。你可以花点时间,在感兴趣的地方目标地区计算上午、下午、晚上各时段的人潮,统计进入附近店铺的人数,看看经过的人当中,上班族、学生、家庭主妇的比例,而且至少要在平日和周末各算一次,才能知道人潮确实的分布状况。


除了人们往哪里去,你还要考虑人们得花多久才会到达你的店面。愈便宜的产品,顾客愈不愿花时间,例如便利商店是以3分钟来定义主要商圈、咖啡店大约是5分钟,除非你打算卖汽车这种高单价商品,否则一般而言,顾客最远只能忍受7分钟交通时间。

Step2找地点:访查周遭环境

有了预选的口袋地点,第二步是先视察其周遭环境,这时要用两种角度来观察,一是商人的角度:什么迹象显示该地点可以创造业绩?其次,从顾客的角度:你会不会到这地点逛街?黄金地段有冷门的角落,次级商圈也有热门据点,找地点最忌讳只看到别人成功,就想在隔壁复制一家店,除非你有把握做出自己的差异化。


此外,留意座落在对角或不远处的竞争对手是否会抢走你的生意?你是否能顾客行动路线上,抢先别人一步拦截顾客?随时注意对手的位置,寻找足以抗衡的地点,你一定要保持领先地位,不然,位在同性质商店的下风处,小心生意也会一直处于下风。

Step3看店面:建筑等于活广告

请抱着初次约会的心情看店面,要关心,也要抱着怀疑。先远看,再近看,想象你的店面在这个空间里的感觉,一旦店名放在招牌上,会很显眼吗?开车经过的人看得到吗?行人能从人行道上就注意到吗?好的店面就像活广告,不只是让人方便找到你,也能向路上行经的潜在客户展示自己。


此外,建筑设计也是一个重点,这个地点适合零售业吗?吸引人吗?即使在外观设计上相似的购物街,质量方面也可能相当悬殊。该大楼的质量是否跟你的产品一样好?记住,一定要从品牌打造的角度来思考建筑物。

Step4选邻居:好邻居让你少奋斗

顾客会认为,彼此相邻的店面,其商品质量也相当类似,所以,跟类似的品牌坐落在同一地点十分重要,因为有些选址策略就是要“寄生”。在大百货公司旁开服饰店、在高级超市旁开生机饮食店,被大品牌所吸引的顾客,也会被你所吸引。


另外,如果能碰到一些像录像带出租店、或干洗店之类的优质邻居那更好,因为这些店面都有着“两次到访”的机会,人们把衣服送去洗,隔几天必定会再回来拿;邮局、超市也是这种好用的人潮回力镖,若能沾到它们的光,那对你的生意绝对是大大加分 。

咖啡店选址常见的地段分析

火车站,机场候车厅的咖啡厅

顾客群是主要是来往的乘客,入住标准比较高,咖啡店开在这里的一般都是比较知名的品牌咖啡店,该位置的价格消费水平等都比较高,租金也十分昂贵。

主要顾客:旅客

租金等级:5

参考面积:100平米以下

咖啡厅产品:咖啡,饮品,甜点

写字楼周边的咖啡厅

最主要的顾客为上班的白领们,一般主要考虑午餐高峰时期、下午茶,顾客光临的目的为就餐和小聚、商务洽谈等,一般都为高档咖啡厅。

主要顾客:白领

租金等级:4

参考面积:通用

咖啡厅产品:咖啡,饮品,甜点,餐品,小吃

学校附近的咖啡厅

这种咖啡厅比较简单了,主要的客户是学生,一般在大学等高校周边,平时学生聊天、消遣、同学聚会或看书等都光顾。咖啡厅里面书籍杂志等比较多,价位也普遍较便宜,不过有一个问题就是考虑季节性,寒暑假生意会比较不好。

主要顾客:学生

租金等级:3

参考面积:100平米以下

咖啡厅产品:咖啡,饮品,甜点,餐品,小吃

商业区,步行街,商场里的咖啡厅

       此地段是约会、聊天、逛街、休息的场所,也是开店最适当的地点。什么类型的店都较适合,人流量较大,符合顾客的产品也比较丰富,不过需要有一定的特色,否则在竞争激烈的位置会比较尴尬了。 

主要顾客:游客

租金等级:5

参考面积:通用

咖啡厅产品:咖啡,饮品,甜点,餐品,小吃

住宅小区附近的咖啡厅

       该类型咖啡厅必须体现提供新鲜美味的餐饮性。咖啡厅开在这里一般都会定时举办一些活动,主要是通过社区周边客户的互动性开维持咖啡厅,否则很难运营起来。

主要顾客:住户

租金等级:2

参考面积:60平米左右

咖啡厅产品:咖啡,饮品,甜点,餐品,小吃

以上就是我们常见的咖啡厅选址分析,要想知道咖啡厅开在什么位置合适,需要明确的定位自己的客户群体,同时要对周边的商圈充分了解,这里有一份商圈评定的标准,商圈的级别定义:

S级

A级

B级

C级

第五栏

拥有大量人流种类,公共交通丰富,购物中心,办公场所,写字楼,居民区全部位于周边,同时商圈处于告诉的增长期。

S级

A级

B级

C级

D级

人流量种类也十分丰富,商圈成熟,不过不处于高速增长期,较平稳。

S级

A级

B级

C级

D级

客流有限,市场稳定,没有增长,不过拥有可获得较可观的利润和客流。

S级

A级

B级

C级

D级

呈现衰退迹象,客流有限,甚至出现客流转移的迹象,下滑迹象比较明显。

S级

A级

B级

C级

D级

人流量已转移,市场衰退,下滑明显,无利润保障,客流随机。

以上为转门面网小编整理的关于咖啡店选址的一些资料,希望对大家有所帮助。

6张图片,让你明白餐厅选址哪个位置最赚钱2017-09-11


你如果想开一家店铺,最需要关心的应该是什么?不是成本,也不是产品,而是选址。如果有人问肯德基开店成功的成功之道是什么?经营者们会异口同声地说:“选址、选址还是选址”。肯德基、卖当劳选址成功率有多高,你知道吗?几乎是100%。这么大的公司都这么注重选址,何况商界菜鸟呢?下面转门面网小编为您介绍餐厅选址的12大黄金原则。

有人要问了,选址有什么诀窍呢?当然这里面的诀窍很多,这里只讲几个人流与地理相对位置方面的技巧,并通过图文的形式给大家表现出来,希望对大家有用。

选址12大黄金原则

1、在聚客点附近开店,距离越近越好。  

什么是聚客点?就是能够把人集中在一起的商业地点。比如商贸中心、肯德基、大超市。根据聚客点的客源性质开相应的店。学生多,就开文具类、动漫类的店。住户多,开一些经营生活用品的店。打工仔多,开一些廉价小吃店、简餐店,比如面条、盖浇饭、麻辣烫。

2、人流靠右行进原则。  

我们国家都是靠右行走或行驶的。所以,人流在同一侧,按照靠右行进分为上下游。处在上游的店铺往往能优先接触到消费者。

3、符合省能原理。  

也就是说,人有种天性就是选择最省力、最省时间的路径。如果你的店开在让行人费力、费时间的地点,那就错了,很多人会放弃经过你的店。

4、符合消费者层次和消费心理。  

当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是普通住户,当然是满足基本生活需要的店比较容易赚钱。比如饭店、超市、特色小吃。当地消费者多是高档小区,那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比较合适。在酒吧一条街上,大多数人来了是为了逛酒吧的,你开个内衣店,就不太符合消费者心理。在餐饮一条街上,消费者大多是来吃饭的,你开个装潢材料店,这也不符合消费者需要。

5、考虑未来五年的发展。  

有的地方人口或消费潜力具有很强的成长性,就可以提前布局。比如附近正在建一座写字楼,就可以从事快餐类的饭店或咖啡厅、茶社,这符合商务需要和休闲需要。附近正在建一座大型钢铁厂,就可以开一家一天24小时的便利店或可以吃夜宵的饭店。

6、补缺原则和品牌街原则。  

在一条综合性的大街上,店的品类应该比较齐全,如果缺乏一种满足刚需的店,可以考虑以补缺原则开店。而在功能单一的大街上,开店应该趋同,这容易形成品牌一条街。如服装一条街、装潢一条街,鞋类一条街。

7、远离超级同类竞争对手或做与之配套的生意。  

如果附近有一家超级品牌的服装店,比如七匹狼,那你就不要做档次稍次、价位差不多的男装品牌。而相反,你可以考虑做一家品牌女装店,与品牌男装店相配套。如果附近有一家肯德基,你不宜做一家汉堡店,反而可以考虑做一家中餐餐饮店。

8、在消费环境浓厚的地方开店。  

路人不都是消费者,在没有消费氛围的环境里,他们会缺乏消费动力。而在消费环境浓厚的环境里,很多人就被潜移默化的感染。好像不花点钱就不好意思似的,好像就是白来了似的。

比如在万达贸,消费氛围浓厚,走进了商场,看到一排排、一件件精美的商品,往往忍不住停下来看看。路过美食一条街,本来也不饿,但是到了中午的饭点,又看到大量美味食品,好像不吃点东西,就觉得少了点什么,自然而然地就走进了饭店。

9、在路人易停留的地方开店。  

有的地方虽然人流量比较大,但是,大多数只是匆匆赶路。比如在一些快速通道边上开店,路人一般骑着车子或开着车子快速通过,而不会停留。如果有个小广场,还有些艺人表演节目,大街上行人会饶有兴味地驻足观看,这个地点就让人有休闲和驻足的空间,就容易激发消费行为。这就像一条河,流到一个河弯处,就会打转。而在直直的河道里,奔流而下,不会停留。

10、截流原则。  

你的店要在同类店铺里起到截流的作用。也就是你要尽量靠近人流的上游,你的店就起到了截流的作用。

11、汇集原则。  

人流在哪个点汇集,开店就最好。如果好几条路上的人流都汇集在一条路上,这条路上开店效果最佳。

12、描绘出人流流动路线,并按照这条路线设置店铺。  

不要以为行人都是根据划好的线路行进的。其实很多时候人流有它自有的规律,同样一个地点,可能会有多个人流量区域,这就是所谓的“一步三市”。有的区域很高,有的区域很低,可以说冰火两重天。这就需要详细调查和分析。


六张图揭示最赚钱的黄金位置

 









掌握这些科学选址方法,餐饮老板可以精准开店啦2017-09-04

最近,麦当劳中国开启新的征程。未来5年,麦当劳中国将布局三四线城市,并要增开至4500家店。


无论大家对麦当劳中国的布局如何猜测,无可否认的是这个餐饮巨头有很多地方值得我们学习。比如其精准的选址。

国际快餐巨头麦当劳的选址一向以精准著称,以至于很多餐企紧紧跟随,纷纷选址在其周围,到底麦当劳是在运用哪些方法进行选址的呢?

塞拉模型法

可以精准到5%的误差~


塞拉模型是由美国俄克拉何马大学的弗朗西斯•塞拉教授为餐厅设计的。塞拉教授与俄克拉何马餐厅协会签订为餐厅的经营设计模型的合同,借助计算机来模拟餐厅经营,判断餐厅可能达到的销售额。

塞拉认为,他的模型能以5%左右的误差预测餐厅的销售额。他的模型最初是为下列五种餐厅设计的:一般餐厅、自助餐厅、路旁餐厅、特种餐厅以及汉堡包餐厅。设计模型所需的信息资料是从俄克拉何马州居民的各种有关经验中提取的。 


模型设制的理论基础是,如果决定一家餐厅销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售的影响而确定,那么只需几分钟就可以用计算机预测到那家餐厅所应达到的销售额。 

较为明显地影响销售额的几个因素是:  

1.预备建造或已在经营的餐厅附近的居民情况以及他们的收入; 

2. 该地区竞争对手的数量; 

3. 该地区的交通流量;

4.餐厅经理的能力; 

5.已进行的广告宣传;

6.餐厅建筑物的外观及其类型。 

CKE餐厅选址法

基于充分市场调查的分析~

CKE模型是由卡尔•卡彻•恩廷(Carl Karch Ent)设计的。这一模型是通过掌握充分的市场资料,运用多元回归分析法来预测和评估某一餐厅的位置优劣。 

1.需要的有关数据   

对于某一餐厅的位置来说,如果要进行评估,必须获得如下有关本区域内的数据:

①附近街道上每天的车辆数。

②本区域内所有餐厅的座位数。 

③本区域内蓝领工人所占比例。 

④10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。

⑤周围10分钟内就可到达的人数。

⑥本区域内人口的平均年龄。

⑦营业区域内连锁餐厅数。 

⑧10分钟内可以到达的所有人口数。

2.需要达到的指标  

①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。    

②75%的人口属于蓝领阶层。     

③平均年龄在26―32岁之间。 

④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。 

3. 计算公式   

在获得以上数据的基础上,运用下列回归方程计算: Y = a-XA+XB+XC+XD 

其中:

Y―这家餐厅的预计销售额;

A―本区域内所有餐厅座位数;

B―本区域内蓝领工人所占比例;

C―本区域内人口的平均年龄; 

D―10分钟内能够到达本餐厅的职员人数; 

a―经验系数; 

X―用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。


商圈分析法

确定合理的目标市场~

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围,即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况,以得到正确的店址。

1. 商圈的确定   

确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位置就是商圈的轴心点,应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半径,圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区域定位,必须通过半径标志,准确地画出各层商圈,即以店铺位置为轴心,以习惯性的一定距离为半径,画出商圈。

国际上习惯性商圈的半径标准如表1所示:

对处在不同地区的餐厅来说,商圈的半径距离各有不同,要受当地人口密度、附近竞争餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。

而在大城市的市中心,餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离;在市郊,则可能是10多公里的距离。

另外,对于不同地区的餐厅,不同商圈顾客市场的份额不同。一般来说,一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%―70%,次级商圈的顾客占15%―25%,边缘商圈的顾客则较为少见。 

2.商圈的分析   

商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境,可确定合理的目标市场。

商圈分析应考虑的消费者因素有:商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得。


延伸阅读

选址的地理位置特征~


1、选对你的邻居


有一家奶茶店,开在prada的旁边,每天光临的人比星巴克还要多,可见选对邻居有多重要。餐厅位置主要考虑地区为工业中心、住宅区、娱乐中心、体育中心、教育中心和商业中心。

如果条件允许,也可以请规划师对附近商圈的情况进行评估,包括不同商圈到餐厅的距离,预计消费者人数等等。

2、要考虑停车情况


像国外的汽车餐厅,总面积有2000多平,停车位占其中的四分钟三。在国内如果做团餐,一定要考虑停车是否方便,注意门店周边街道,是否有单向街道、限速为多少,以及停车位多少。


3、餐厅进出是不是方便


餐厅的进出路线一定要方便,特别是有外卖服务的餐厅,若进出不方便影响送餐时间。同时看附近可用交通工具是否方便,比如开在公交站附近,可以准备打包好的早餐,在等公交时顺便拿走。

夜间因素也要考虑其中,在照明不好的地方,可以增加门口的照明灯。饥肠辘辘的下班族看到亮光的餐厅食欲也会大增。


4、配套服务设施是不是完整

配套服务有垃圾清理、治安、消防栓、急救箱。很多餐厅选择入驻商场,正是因为设备齐全!


5、区域划分的特征及方法


餐饮开店选址不同区域有不同的管理方法,他们规定的建筑物高度、停车标志等要求也不同。所以首先要确定自己选址的地区的管理要求是什么,不要等设计好餐厅装修风格后因为不合格而pass掉。

不仅是装修方面,对售卖的物品也有要求,比如卖酒有量的限制。如果餐厅开到中小学附近,工商部门批准卖酒的概率就很低。


6、稳定的发展区域


选址时主要选择工业中心、购物中心、主要的高速公路、度假区或娱乐场所,以及新建住宅小区


7、店面是否能被人一眼看见


餐厅的可见性直接影响光顾率。特别是开在高速公路和偏远地区的餐厅。可以在高速公路上放醒目的标志,并且安放在顾客反映时间合适的地方。在美国一些州允许餐厅在路边做广告,他们会选择曝光度高的地方,如果有丛林还可以结合景观设计标志牌,更吸引人。


8、水电煤设施有没有缺陷


能源设施的位置要考虑清楚包括电、气、水等。还要注意排水的管道是否合理。天津有一家肯德基关门就是因为管道不合理,期间崩裂过两次,整个餐厅成了水帘洞。


9、周围竞争态势如何


餐饮开店选址同时要考虑周边竞争情况。主要有这几点:竞争餐厅的数量、供应菜单的类型、每人平均消费金额和年销售额等因素。

科学合理的选址可以规避风险,同样也可以为经营带来有效的数据依据。麦当劳多年的选址方法,转门面网小编建议大家不妨参考一下。

奶茶店选址的原则、注意事项、常见地方分析2017-08-21

      开店选址其实是一个很头疼的问题,也是开店必须经历的过程,还是一个奶茶店最为重要的问题,可以说选址在一定程度上决定了奶茶店的生和死。那么对于开奶茶店应该如何选址呢?


选址原则

奶茶店选址的原则,转门面网小编觉得就是要在能够充分吸引顾客的场所开一家店铺(即通常所说的“口岸”)。在顾客的争取与商圈的把握上,必须充分掌握地点的特性,由于奶茶店又是地点性产业,所以位置条件的选择与运用,就成为经营的首要任务。曾经有人说奶茶店若能确定一适当的地点,则经营的成功率约在70%以上.可见有效的位置对奶茶店的营运实在关系重大。


选址时应该考虑的要素

在选择适合的开奶茶店地点时,必须考虑到是不是消费者易于集中而且具有某些机能的场所,诸如经济、政治、文化、商业等机能的中心或是交通的要冲等地区;转门面网小编提醒您:在地点选定之后,更要经常注意周遭环境的变化,以便随时了解此地区的特性,尤其一般的奶茶店,营业区域都有其自然的限制。


考虑周边的经济环境

一个奶茶店周边要是没有好的经济环境可以说是无法生存的,原因很简单,如果您周边有1000个群体,大家都是月薪1000~2000那么我相信他们不会经常去品尝奶茶的,换而言之如果您周边有500个消费群体每人月薪在5000以上,那么我想您的奶茶店就不用发愁了,前提是您个方面都到位,如果不到位,客人觉得不好,我想你也是白忙活。


取得先机

一个好的奶茶店需要占领一个好位置,比如说您的奶茶店在一个小巷子里面,外界的人也不晓得您在这儿,那么我想您需要宣传一段时间,短时间内没有客人和人气会给您带来不必要的损失。


奶茶店开店最常见的选址地方


一个奶茶店的经营成败,在70%程度上依赖奶茶店的选址。投资开奶茶店,整体来说,投资不大、风险也低、回报率高。奶茶是一种快速消费饮料,它是那种想起来才有可能去消费的东西,很少有人会大老远赶来到你的奶茶店里来喝奶茶。转门面网小编整理的开一家奶茶店最常见的选址地方有:商业步行街商圈校园商圈社区商圈


1商业步行街商圈


优势:奶茶店选址在商业步行街商圈,一般生意都比较火爆,因为这里人流量多,消费欲望高,特别是年轻一代。另外奶茶店选址在商业步行街的优势就像其他那些开奶超市、服饰店一样,看中的就是人流量大。再说逛街的人都是比较有闲钱的人,只要你奶茶店有足够的吸引力,奶茶口味纯正,指不定就把那些吃客给引过来。   

  

劣势:在商业步行街商圈选址最大的问题就是门面租金较其他商圈高一些,没有一定的资源想在这里找个好的门面还是有一定困难的。   


2校园圈


优点:把奶茶店开在学校附近,门面租金相对于运营成是较低的地段。另外奶茶是一种快速消费饮品,在校园附近,最大的消费群体是学生。奶茶店选址选在校园商圈是一个比较明智的选择,特别是夏天来临的时候,炎热的夏天常常会影响人的口味,这时买一杯鲜活的奶茶即可以消暑解渴,又解决了肚子的问题。 


劣势: 奶茶店选址选择在校园商圈,平时都是旺季,一旦学生放长假,特别是寒暑假,生意相对学生在校期间来说很受影响。   

  

3社区商业圈


优势:奶茶选址在社区商业圈具有的优势有:门面相对来说比较低,而且容易找,客源稳定,回头率高。


劣势:选择这种地段时,要谨慎,毕竟小区里的人流量是有限的,不是很多。业主要做的就是维护好新老顾客的关系,要以良好的形象和纯正的口味来拉回头客。 


以上提到的三种商圈,每个商圈各具优、劣势,参考选址时不要只看到其中一面而忽略了另一面,兴许这就是机遇与困难同在吧。相信只要你努力,有付出,你终将有收获。


奶茶店开业选址需要注意的那些事


不管做什么都需要天时地利人和,如果是开一家奶茶店也需要通过市场调研来做好自己的店铺。那么对于奶茶店前期的选址,应该从哪些方便入手呢?


1周边交通


奶茶店可以选择在比较繁华的公交站、地铁站等附近,或者是周边十几分钟的步行路程。可以去这些地段踩点观察,做一个详细的人流量的记录。最好再确定人流量比较好的位置,确定店铺。


2人群定位

可以看一下哪些地区人人群比较密集的,比如说周边有大型的商场,或者是小区。选择居民比较多的地段,然后研究一下大部分群体都是集中活动在哪些地区。总的来说还是要有人,一般小区都会有一个活动的中心,大部分人吃饭和散步都在这些范围内。奶茶店如果开在这样一个商圈内,可以带来很大的客流量。


3商圈定位


对商圈而言,就是说看一下这附近有没有比较繁华的地段。比如有生意比较好的大型超市、学校或者是餐厅等等。如果这些地段都做的比较好,而言也有一定的人流量,奶茶店如果开在这些的周围,有种借东风的感觉。也可以给自己的店铺引来不错的流量。


4目标定位


说了比较广泛的定位,我们还可以做一个精确的目标定位。奶茶店一般针对的消费群体都是80后和90后,而90后是居多的。因为奶茶不是必需品,大部分90后却基本当成了必须品,一般出门逛街或者看电影都会购买。因此奶茶店可以针对在校的学生做一个市场调研,研究一下大部分90后的活动区域和范围。


比如奶茶店定位了电影院,就可以在电影院的周边开一家奶茶店,还可以开展一些团购活动。90后去看电影基本都会买奶茶喝爆米花,奶茶店也可以退出爆米花+奶茶的套餐。



奶茶店的选址(金窝银边草肚皮)


奶茶饮品店的选址是非常非常的重要,大家都知道奶茶是一种快速消费的休闲饮品,完全是一种可有可无的东西,所以,如果如果选址不好,那就没人会“不远万里”的跑去专门喝你一杯奶茶,像喜茶这种营销成功的品牌除外。我们只能以一个无品牌的自营者自居其中思考问题。


所以,繁华地段是最佳选择。


1、核心商圈商场广场


2、商业步行街餐饮街


3、十字街口(三角街口)


4、学校附近


5、小区附近


根据自己的投资能力和竞争能力进行找铺,要看到现时的铺位情况,也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估,低消费的地方不宜大投资;同样的,高消费的地方不宜低投资。还有旁边或是周边有无同行,价格质量怎样。租成本怎样。生意额怎样。都要考虑清楚。


找铺位, 看经营的时段,每个时段在你店面前走过多少人?


开过多少车子多少(门口是否容易停车)?


消费你产品的目标主体占流动人口的百分比是多少?


前3种位置不多说了,基本上都成功率较高的好位置,但位置好,比较难拿到。


说一下学校附近,小区写字楼附近的位置。因为这些位置的商铺比较容易找到。但营业额应该相对来说会低很多。


以学校为例:


考虑学校基本情况,学生数,是否封闭性学校等等。


不能离学校太近,三十至五十米左右比较合适,也不能太远,尤其不能跨过岔路口。因为离太近的话,学生刚出校门,还没想到要去买东西吃,或想买,人太多,老师又还在学校门口附近,学生多少有点顾虑;而太远的话,可能已经被家长接上车一溜烟的回家啦。而三十至五十米左右的方面,人最多,车子很难走,学生没事坐在车上,就会想买好吃的,而家长感觉反正一时也走不出去,让孩子先去买杯奶茶喝着,或买点小食吃着也挺好。而哪些步行,骑车的,或者住学校的,更加希望在学校附近消费。而且送外卖也方便!!


大学城或者大学校区里面也是比较合适,也是目标消费人群。


以小区写字楼为例:


考虑是不是新小区,如果是老街区成熟小区更好,考虑小区附近人口,目标消费人口等等。


一定要在小区出入口,附近。不能远。小区生意,就是等于日本的便利店一样,方便小区附近的人,空闲时候找个位置坐坐聊聊天。


没有具体标准,一定要根据自已投资情况,自身资源情况去衡量。


建议:宁愿高租金的好地段,也不要低租金的差地段。


较差的位置,营业额有限。


营业额有限,生意不好,对你创业信心是相当大的打击。


小编提醒:信心比黄金还重要!!


一朝选错址,三年啃红薯……2017-08-14

前两天,转门面网小编了解到一家在南城的餐馆关门了,复盘这次开店过程,“选址失误” 似乎从一开始就决定了这家餐厅的命运,当拍板确定了位置之后,餐厅就一直在跟失败选址带来的一系列问题作斗争,而这些都直接体现在了营业额上,直至餐厅关门。

餐厅选择一个好位置变得越来越难,特别是在越来越受关注的购物中心,各个维度的数据都在刷低餐饮企业在购物中心选址的成功率。

越来越多的餐厅入驻购物中心  

购物中心数量饱和。  有机构预测,我国购物中心的最大饱和度为 6500 家,按照目前的建设速度,今年突破这一数据已经在意料之中。不难想象,从越来越多的购物中心中选择一个能够让餐厅经营火爆的位置,难度系数在增加。


餐厅互相之间竞争加剧。  与购物中心同时在快速增长的是购物中心内的餐厅数量。在购物中心里,餐饮业的占比从 10% 升到 40% 的直接结果是,不一定成倍增长的人流量,却有比原来多三倍数量的餐厅为之提供服务,这还不计算购物中心数量增加带来的分流。


这些还没完,选址难度系数本就在增加的餐饮企业,又刚被剥夺了一部分选择街边店的机会。回到购物中心,到底怎么选择一个好位置?


我们知道,购物中心曾经是餐厅梦寐以求的选址地。如今早已告别了“物以稀为贵”的时代,餐厅在购物中心的位置选择变得愈发有讲究:先看购物中心,后看主力店,再看具体店址。如果购物中心条件不行,就很难养育出好的主力店;而主力店不行,则无法带来足够的潜在顾客,店址位置再好也无济于事。

从三个维度选择购物中心 



首先,要看购物中心的经营形态是否成熟

主要看人气、周围的写字楼和周围社区的入住率、住宅特色、顾客消费能力、有效人流;购物中心内是否有麦当劳、肯德基这类大型餐饮品牌,餐饮品类组合是否多样化,品牌布局是否有规划,购物中心主力店是什么类型。

北京ABC级商圈分布图  

其次,要看开发商综合实力

资源整合不足,品牌落后规划欠缺的购物中心倒是乐意敞开怀抱迎接你,但你敢去吗?开发商的实力不够、专业性不强,对于餐饮品牌的后期经营会有直接影响。因此,无论是成熟餐饮品牌还是初创餐饮品牌,应首先选择像中粮、凯德、华润这种全国范围内知名度高的大型开发商,其次则是要考虑当地实际情况,比如上海的百联、深圳的茂业、杭州的银泰、山东的振华等开发商,它们在当地的话语权和认知度超过前者也是常事,水土不服嘛。

在多家凯德 Mall 购物中心都能看见 Costa

另外,值得一提的是,开发商即便再成熟,品牌也不能因为初出茅庐就跟着跑,项目本身的地理位置和周围同类型购物中心的密集程度同样会产生后患。


选择成熟度高的专业开发商,营销、物业、规划能力先不说,他们对于餐饮品牌、品类数量上的严格把控就能让你在 “差异化”上具备先发优势。比如同一家购物中心内日料店只能有两个品牌,并且面积一大一小,还得安置在不同楼层,至少保证同一片区域内竞争对手不会泛滥。

最后,要看地理位置是否便利

人们更愿意去离家近的购物中心,也就是说,对餐饮品牌而言,主要赚的还是周围 3 公里社区和商圈顾客的钱,能不能让他们觉得简单直接快速方便,决定着购物中心的存活年限。比如购物中心距离地铁站能不能控制在 300 米以内,距离公交车站能不能控制在 100 米以内,半径 1 公里以内旅馆酒店等住宿设施有没有 10 家,道路是否拥挤、有没有障碍,好不好停车。真的有很多人因为这些叽叽歪歪呢。

东直门银座  Mall 不仅交通便利,周围 1 公里内酒店住宿齐全

确定购物中心后再选具体位置 



在确定入驻某家购物中心后,餐厅经营者接下来考虑的重点自然是如何在购物中心选择具体的位置。

靠近餐饮品牌聚集地

商场对于各楼层、各区间有着不同的功能划分,餐厅应根据品类对号入座,千万不可以 “独行侠” 的姿态出现在餐饮聚集地以外的地方。顾客都希望有更多的用餐选择,一般会先找个餐饮品牌多的地方再从中挑选。餐厅离餐饮聚集地越远就离顾客越远,自然也离利润越远。

坐落在福侨芳草地好食城的度小月餐厅总是爆满

与主力店的距离

购物中心一般会把主力店设在两端,比如海底捞、眉州东坡、外婆家等人气旺的餐饮品牌,或者是电影院和超市。两端主力店业态和实力相当时,应尽量选择中间位置;两端主力店业态不同时,则应根据客群定位进行选择。如果是主营休闲餐饮、简餐等适合年轻人的餐厅,就应该靠近电影院、电玩城等业态;如果是主营中式正餐等适合全家人的餐厅,就应该靠近便利店、超市等业态。

    

尽量选择动线中间的位置

利用店中店降低风险

购物中心的位置较好,往往意味着租金较高,对于一些初创餐饮品牌而言很难独立承受。那是否意味着初创餐饮品牌就与购物中心无缘了呢?


冰激凌品牌 Stickhouse 除了在北京的世茂•工三购物中心有家100 平方米的形象店之外,更多会选择以 “店中店” 的形式进驻其他购物中心,比如在购物中心的电影院甚至是火锅店中摆放自己的冰激凌柜台。

    

Stickhouse 很少设立独立门店 

Stickhouse 推行的 “产品+空间流量” 模式,既能为品牌增加曝光度、实现销售,又能大大节省开店的房租成本和人力成本,同时也缩短了品牌走向市场的漫长培育期。

想要的租不起,租得起的不想要,中小型餐饮在选址上该如何破局?2017-08-14

餐饮业有句话,选址成功了,那你就已经成功了一半。


当餐饮这个行业急速涌进过多的从业者时,竞争加倍,不仅消费者被分流,好的位置也是一铺难求;


在产品销售上还只有餐饮同行互相竞争,但面临选址时,几乎所有零售行业都是对手。


而在餐饮行业中超过80%的从业者都偏向中小型企业,不论是拼家底还是拼实力,跟那20%比起来,都要略逊一筹,


那么中小型餐饮企业在选址上该注意些什么?又该如何规避种种陷阱呢?


01

不要强求黄金地段

繁华的商圈固然诱人,但中小型餐饮企业如果在这上面死磕的话反而是浪费时间。


以成都为例,春熙路、高新区、宽窄巷子,这些地方每天都有无数人盯着,根本轮不到你,就算你有机会碰到,租金也会高到让你后悔遇见它。


再者,就算你运气爆表,得到了黄金地段的旺铺,根据卡尔•卡彻•恩廷(Carl Karch Ent)设计的CKE模型选址法,你还得在短时间内了解:


①本区域内所有餐厅座位数是否少于1200个。


②是否超过75%的人口属于工薪阶层。


③平均年龄是否在26~32岁之间。


④10分钟内是否有10000名顾客可以到达这家餐厅。


这可以说是一个非常浩大的工程了,除去各种不稳定因素,最终得到一份准确的数据需要耗费大量的人工与时间,所以说黄金旺铺玩的都是资本,如果没这资本那就别在这块浪费时间了。

02

避开主干道 


大的主干道上,人流量很大,往往看起来会非常诱人,但是这样的地方绝对不适合做小餐饮,因为人流不会在这些地方停留。


虽然人流量大,但人流移动的速度过快,在现如今餐饮行业逐渐趋于一种生活方式时,选在主干道两边的餐厅就像美国洲际公路上的无人加油站,看起来冷淡又倒胃口。


再者说,这样的地方成本也要比其他地方高出很多,除非你开店纯粹是为了打广告,增加曝光率,否则肯定会让你得不偿失。


03

注意地铁口朝向


我们都知道挨着地铁口的房子租金会贵一些,不少餐饮老板就会觉得把铺面选在地铁口附近是个不错的选择,想着人流量可能很大,但是最后发现人都从另一个口走了,这个口基本上没啥人。


这样的情况很多,很多地方看似有人气,但是实际观察后会发现并不是那样的,每个地铁出口所对应的环境都不同,比如A口对应着商业广场,B出口对应着车站,C出口对应的是居住区,D出口对应的是施工现场,哪个方向的消费者质量更高、人流量更大?

04

注意街道的阴阳面


很多街道都会有一个奇特现象,一面人流量大,人气旺,另一面却比较冷清。看似中间只隔一条马路,门对门的地方,吸客能力往往会有天壤之别。


就像一座山有阴阳两面,每条街道都有一条阴阳对角线,这也与整个人口流动方向有关,举个最简单的例子,左边车道是进城方向,而右边车道则是出城方向,那么左边就是阳面右边是阴面。


如果我们注意观察的话,通常都会发现,一条很长的巷子或者街道,刚开始人很多,往里边越走人越少,走到一定的距离时人就不想往前走了,决定返回去找一家吃饭,这个点就是人们通常会选择折返的点,前边的店和后边的店可能相差不过数十米,命运却会完全不一样。

05

保险不冒险 


很多人看到一个地方没有卖自己的同类产品的,认为这是好机会。其实这也有可能是陷阱,例如我们经常在一些老的居民区附近发现卖砂锅的不多,分析完发现那是因为这附近年轻人太少,而年轻人才是砂锅的主力消费群体。


如果在一个地方有一到两家和自己品类相同的店面,并且都还做的不错时,那么恰好说明这地方做这个产品基本没啥问题,起码用户基础不弱,接下来你唯一要思考的就是如何打造你的特色,从竞争中脱颖而出。


谁都想做第一个吃螃蟹的人,但你手里的到底是螃蟹还是蝎子,谁知道?

06

分析消费者构成 


美国俄克拉何马大学的弗朗西斯;塞拉教授专为餐厅设计的塞拉模型选址法提到,预备建造或已在经营的餐厅附近,居民情况以及他们的收入是会明显影响销售额的主要因素之一。


所以看一个地方行不行,不要拿自己心里预期的店面形象去套,而是要客观分析这地方的人群构成,周边的人群都是干啥的,人们的活动轨迹怎么样,中午人多还是晚上人多,自己做饭的人多,还是在外边吃饭的人多,这样全面的考虑完毕后,这地方合不合适就很清楚了。

07

注意共享单车的数量


共享单车停放的数量与方向能体现人流量和人流动方向。


共享单车多的地方肯定是人比较多的,ofo和Mobike做这些事情的时候调研工作肯定比我们做得好。中午共享单车停得多的地方说明这里是白天人流量比较大,一般是超市商场以及写字楼周边;晚上停得多的地方则大概率是上班族集中的住宅区,这样的地方快餐和外卖比正餐市场更大。

08

看数据


门面值不值,用数据说话。


根据CKE餐饮店铺选址法,一家餐厅的预计销售额完全能大致推断出来,


计算公式为:Y = a-XA+XB+XC+XD


(其中:Y是这家餐厅的预计销售额;


A代表本区域内所有餐厅座位数;


B代表本区域内餐饮消费者所占比例;


C代表本区域内人口的平均年龄;


D代表10分钟内能够到达本餐厅的消费者人数;


a则代表经验系数;


X是用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。)


根据这些数据,然后计算租金成本是否合理,如果明显没有盈利的把握,那么再好的地方也要谨慎选择。

09

做好心理建设


竞争这么激烈,没有十全十美的地方,所以你要时刻准备降低你的标准。


我们最初定了一个标准,找了一圈发现没有合适的,然后降低一级标准再筛选,发现有一些合适的,但是问题也很大,然后再降低标准,然后再从中筛选。


租金合适,位置合适,大小合适,硬件条件也合适的地方,你需要前世解救一个白娘子才有可能拿到手。