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门面转让 门面求租 商铺销售

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不限 中原 二七 管城区 金水 上街 惠济 高新区 航空港 郑东新区 经开区 郑州周边

面积:

不限 20㎡以下 21-50㎡ 51-100㎡ 101-200㎡ 201-500㎡ 501-1000㎡ 1001㎡以上

租金:

不限 1000以内 1001-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元 5001-8000元 8001-15000元 15000以上

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安吉竹贸城这样的商铺能信吗2012-11-21

  李云觉得自己实在倒霉,2008年3月的时候去楼市“抄底”买了间安吉商铺,好不容易等到交付了,结果“老母鸡变鸭”,签约时说建安吉竹贸城二期的商铺,现在说要改成建材城了。
      “这个地方前不着村后不着店,附近也没什么新房子,建材城怎么会赚钱!”李云说,当时商铺的售价高达1.8万元/平方米,这样的价格就是在杭州买商铺也够了,去安吉投资看中的就是它的“竹乡”特色,和她一起买的还有二十来个杭州人。
      生意太冷清

     一期商家叫苦不迭

      李云说的安吉竹贸城全称安吉国际竹艺商贸城,目前一期商铺已经在经营中。本周一早上11点,偌大的商贸城前一辆车也没有,即便是在市场正大门主干道两边的店铺,也有许多大门紧锁,不少还贴着“店面转让”,市场里几乎看不到人。
      记者透过商铺的铁栅,看到里面的办公桌和货物上都堆积着厚厚的灰尘,一打听才知道,有许多商家已经半年甚至一年没来开店了。“很多商家已经撤走了,有些人 看看几个月都没生意,就等不住了。”一位卖竹纤维衣服的罗小姐告诉记者,她和亲戚一起做生意,有稳定的客源,才熬到现在。交谈中,另一些店家则告诉记者店 里已经有一两个星期没做成一笔生意了。
      对投资者来说,商铺经营情况的好坏直接影响到其铺面的价值。李云买二期商铺时,成交价是1.8万元/平方米,20多平方米的铺面,要36万元左右。一期普 通商铺目前的年租金仅3000元,这样算起来,收回投资岂不是要120年?就算是沿街的最好商铺,70平方米左右的年租金也只有2.4万元,按20平方米 来折算,年租金不超过8000元,要45年回本。
       三期仍在售
      称十年总回报率87%
     如此买卖怎么做?带着这样的疑问,记者找到了商贸城销售部。
      “现在二期的商铺只剩下没多少了,主要是三期。”销售人员指着销控表告诉记者,二期商铺马上就交付了,要买就买三期。从销控表上看,一些好位置的商铺早已贴上了红点,预定率已经超过70%。
      “三期一楼的商铺预定要交10万元定金,2~4楼的商铺交5万定金。”销售人员介绍说,目前三期一楼的商铺大约是1万元/平方米,楼层越高价格越低。即便是三期一楼最好的商铺,其价格也比李云购买时低了56%。
      在销售人员看来,现在投资这里的商铺真是再好也没有了。“以后这里都将做成红星美凯龙世博家居广场,到时候生意肯定会比一期要好。”见记者一脸犹豫,销售 人员又抛出了“杀手锏”:“现在买可以选择三年或十年委托经营,前三年回报率为总房价税后的7%、8%、9%,十年总回报可达87%。”若果真如此,这样 的诱惑谁能挡得住?
      被她这么一说,这笔账却越算越糊涂了。按照记者了解到的情况,二期商铺的成交价在1.6万~2万元/平方米,以最小户型面积20平方米/间来算,一间商铺的总价在32万~40万元,总房价的7%就是2.24万~2.8万元。

      长沙门面转让而他们能从经营户手中收回来的租金是多少呢?从一期的情况看,第一年是免租金的,第二年、第三年租金没有明显变化,20平方米的商铺年租金在2000~8000元/间,即便按1万元/间的“超标准”价格来计算,开发商每年光填租金缺口就需要两三千万元

      这笔生意能不能做?直到发稿前,记者试图联系该商贸城的董事长、总经理,两人的手机均处于关机状态。

加盟防骗三原则2014-01-15

  我们面对连锁加盟信息,一定不能偏听偏信,一定要考察总部和已经在运营的加盟。还可以加上暗访等手段,不能急于签约。

  故事一:

  即将大学毕业的肖伟正在考察创业项目,“最近看到电视台经常播放一些连锁加盟信息,我就关注了一下,店家请了很多加盟商进行现身说法,我觉得一些项目确实不错,但还是非常害怕上当受骗,也不知道如何辨别真假。”同样,年底就将从部队退伍的士官赵立也在寻找创业项目,“我的退伍费有 10万元左右,想留在当地创业,一些老乡和朋友都建议我加盟连锁店,我也正在托人帮我打听项目。”赵立也坦言,对于投资什么样的项目还心里没底。

  作为经常代理连锁加盟案件的律师,北京惠诚律师事务所的孙连会律师表示,“目前市场上,真正好的特许加盟企业太少了,而且好的企业门槛又特别高,很多门槛特别低的企业其实是在伪装好企业,所以,创业者一定要警惕特许加盟的陷阱。”孙律师表示,这些年他看到了特许加盟这个行业的飞速发展,也看多了这个行业的欺诈和无奈,“希望能够为广大创业者提供一些在特许加盟方面的建议或帮助”。原则一:不能偏听偏信“面对连锁加盟信息,一定不能偏听偏信,一定要考察总部和已经在运营的加盟。”孙律师这样提醒创业者。

  故事二:

  2007年,在德国留学的小吴学成归国,准备寻找项目创业。因为经常光顾一家美容店,美容店的老板和店员就开始游说小吴开连锁美容店,并拿出一套资料让小吴阅读。资料上称,这家美容连锁店隶属于香港的一家国际集团,在10多个城市和地区有分公司,资料上明明白白地列着赢利时间表,第一年就可以有8万元纯利润。虽然动了心,但小吴还担心店面的管理问题,商家又保证可以指派店长和店员维持经营,小吴只需要当老板就可以了。

  在交纳了12万元加盟费之后,小吴的美容店开业了。可是随着时间的推移,她发现顾客对美容店的服务越来越不满意,因为店里经营的减肥产品根本起不到减肥的效果,小吴意识到自己可能上当受骗了。

  “这是很典型的属于偏听偏信上当受骗的案例,这个案件就是我代理的。”孙连会表示,“这家企业还给小吴出示过很多获奖证书,经过我们与质量检测机构的沟通发现,颁发这个证书的机构为虚假机构,这个证书肯定是伪造的。在3个月里,小吴已经损失了包括加盟费在内的20余万元。”

  创业者一定不要听信特许人的吹嘘,不要轻信特许人所说的企业拥有的体系、品牌,甚至有的企业还会伪装成国际大企业和知名品牌,这是孙律师经验的总结。

  有一次,孙连会在一家咖啡馆喝咖啡,店主自称这是意大利品牌的连锁店。出于职业敏感,孙连会临走时记住了这家店的中英文名称,而且带走了一些店内资料。经过专业调查,孙连会发现这是一家仿冒意大利品牌的特许加盟企业,“据我所了解,这个连锁最好的时候有十几家加盟店,但是现在正在逐渐倒闭。因为没有品牌,没有知名度,也没有成功的运作模式,企业就没有任何竞争力,在与其他品牌的竞争中必然失利。”原则二:不要急于签约“你担心什么,他就给你保证什么。那些设置骗局的特许人会千方百计地打消加盟者的顾虑,并且急于签约。对于这种连锁加盟特许人,创业者应该多做一些考察。”孙律师表示。

  故事三:

  创业者小梁对一家运动服装连锁产生了极大的兴趣。特许人约小梁看了几个加盟店,“他们的加盟店都在位置比较好的地段,展厅布置得很漂亮,服装的质量也很不错,而且价格低廉。因为看了几家不同的店,我就相信了,签了合同。连锁主管还一再向我保证,服装卖不出去可以退货,还保证帮我布置展厅,叫我不要有任何顾虑。”

  就这样,小梁装修好了门面,可是等货物发到小梁才发现,货物与考察时所见到的货物质量完全不一样,“款式不新颖,质量也很差,根本就是卖不出去的服装”。

  小梁总结自己上当受骗的经历,表示就是因为自己被对方打消了顾虑,觉得万无一失了。连锁加盟诈骗的方式多种多样,有的特许人只卖机器和原材料,不收加盟费,表示机器生产的产品还包销。“等机器卖出去,特许人就会以产品质量不合格等各种各样的理由拒绝回收产品,所以说,没有门槛也不一定是好事情。”孙连会说。

  原则三:应该暗访加盟店在百度中搜索“连锁加盟”,发现发布连锁加盟信息的网站非常之多。拨通了一家经常在电视台做广告的连锁加盟网站的电话,询问如何在网站发布加盟信息,一位工作人员说:“只需要出示你的营业执照就可以,复印件也可以。”一张营业执照复印件可以审核企业是否拥有连锁加盟资质吗?“肯定是不够的,这样发布出去的信息真伪难辨,创业者很容易上当受骗。”

  孙律师表示,有意加盟特许经营的创业者应该首先了解特许经营这种模式的概念、特点、内容、运作模式等内容,并且最好熟知《商业特许经营管理条例》,因为条例中明确了特许人的资质条件,实施了备案管理制度和信息披露制度,了解了这些,投资者在考察项目时就有了明确的考察目标,才能够防止上当受骗。“但无论如何,我认为还是坚持应该暗访加盟店,要暗访不同地点的加盟店,这是最保险的方式。”孙律师坦率地说。

  据孙连会介绍,我国的《商业特许经营管理条例》已经于2007年5月1日开始实施,孙连会认为,一些关于连锁加盟的法律规定还应该进一步完善,“比如条例中规定的特许人从事特许经营活动应当拥有至少两个直营店,并且经营时间超过1年。这个我们称为‘2+1’,但我觉得在中国目前的信用体系下,‘2+1’显然是不够的,应该规定的年限更长一些,这才有利于规范那些有诈骗想法的企业。”

  创业者加盟连锁如果被骗该怎么样挽回损失呢?孙律师表示,诉讼并不是最好的解决方式,“因为诉讼是一件费时间和成本的事情,最好是通过到行政机关比如工商、商务部门投诉的方式解决,也可以请律师代为向特许人交涉,诉讼只是最终的解决方式。”万变不离其宗,把握好加盟防骗的三原则,你才能有效降低加盟受骗的风险。

商铺分割出售藏陷阱 业主百万元买铺疑面积缩水2014-01-15

广州市房地产租赁管理所的一份报告显示,近3年来商铺投资回报率约为9%,明显高于住宅市场。

今年3月,新国五条细则出台,限购、限贷为核心的调控政策再度加码,20%的房产税使二手房交易成本大幅提高。在这样的背景下,对于有闲钱的市民来说,投资商铺便成为新宠。

业内专家提醒,商铺投资要保持理性,收益相对较高的商铺投资也伴有较大的风险,尤其是一些分割出售的商铺,往往潜藏陷阱。

投资百万买来“伤心铺”

2011年4月,广州的陈先生看到广东港澳中心商铺“全面清货”的广告,现场看铺发现所售商铺均是由大产权铺分割成数百小产权铺的二手铺。因对发展前景的预期,陈生选中了套内建筑面积7.6平方米的96号铺,随后付款总计118万元。

2012年3月,当陈生准备按合同收铺时,却发现商铺的权界线发生了挪动。2012年9月份,陈生一纸诉状将出售人龙邵文告上越秀区人民法院,称其货不对板,请求解除合同,退回购铺款。当年12月,法院一审判决陈生败诉。陈生向广州市中级人民法院提起上诉。

权界线挪15厘米惹争议

96号商铺的权界线是这场纠纷的导火索,陈生称,按照合同附图约定,剪力墙体及延伸部分产权全部归属95号铺,因此96号铺以左侧剪力墙面为法定权界线到右侧的分隔墙,其实际宽度只有1.85米,面积减少了0.57平方米,“按当时的单价算直接损失86350元”。

广东胜伦律师事务所律师王欣亮在接受记者采访时表示,商品房买卖合同约定面积和实际交付面积一般允许存在3%以内的误差比绝对值。“96号商铺的面积误差比恰是在这一范围内。如果陈生仅因为这一变化而要求解除合同,其很难得到法律的支持。”

法院并未支持陈生的观点。根据法院一审判决,96号铺与97号铺的分隔墙为右侧权属界址,左侧权界线位于分隔墙左侧2米处。该商铺虽然包含了剪力墙,其整体面积数据并未发生明显变化,“故原告称被告提出交付的商铺面积与约定不符证据不足。”

测绘未注明墙体归属

陈生认为,广州市房地产测绘院出具的房屋面积测量成果报告中“只有简单的边界线,未注明四面墙体的归属”,从而导致铺与铺间的墙体归属混乱。

广州市房地产测绘院表示,“该大楼用地四至墙界归属”已经在初始测绘报告书中说明。

“商铺四面墙体归属与大楼用地四面墙界归属难道是一回事吗?”陈生说。记者就此事致电广州市房地产测绘院,其负责人称需进一步核实后才能回复相关问题。

王欣亮认为,商铺四面墙体归属是商铺房产分户图的重要组成部分,其与大楼用地四面墙界归属显然是不同的概念。“市民投资商铺时,如果发现商铺测绘存在误差问题,可要求测绘院作出正式的书面说明,并据此进一步向房管部门反映情况。

分割式商铺缺乏保障

陈生称,自去年产生纠纷以来,无论是协商渠道还是诉讼渠道,他均联系不上商铺出售人龙邵文。

南方日报记者尝试通过商铺运营商瑞佳投资顾问有限公司索求其委托人龙邵文的联系方式,但该公司接线员称事有不便,需向上级领导反映后再联络记者。截至发稿时,记者仍未收到任何回复。

广州市国土资源和房屋管理局认为,《商品房销售管理办法》对商业物业分割销售并没有作禁止规定,物业分割、办证时间等相关内容均由出售人与购房人在合同中“自行约定”。

房产顾问

商铺投资应注重两个策略

“有商铺投资需求的市民应注意两个策略。”经纬房产咨询有限公司商业发展部经理周睿建议,首先要根据商铺定位选择恰当地段。人们往往认为,人流量大、消费人群密集的商圈便是商铺投资的好地段。然而,旺铺并不单纯取决于此。

“第二个策略是尽量选择知名度、美誉度双高的开发商。”周睿说,开发商的资历与诚信直接关系到配套服务的质量与运营模式的成熟,进而决定市场能否打开,商圈能否形成。

商场铺租金差距大 购物中心五大陷阱2014-01-15

与住宅“买家即用家”不同,商业物业面向商家与消费者两级客户,所以在前期规划设计时,既要考虑到未来租户的差异化需求,又需深入分析未来消费者对空间的心理感受。随着直接与间接经验的增加,越来越多的商业地产发展商开始重视前期规划设计,并在通道、层高等细节方面均要求设计师以“高标准”取值,这种“高标准”通常对于创造优质物业硬件非常有益,但也需在具体操作中做到因地制宜,有一个度的把握,以避免发生“矫枉过正”的状况,限制到物业的商业价值。

低效的大广场

商业街规划中,广场作为重要的节奏点,不但起到丰富视觉变化,升华游逛体验的作用,更可借助其相对开阔的场地进行布置,实现聚集人流的目的。看到过不少的项目,将广场面积规划得很大,看起来非常气派,但在细节安排方面却很粗放,甚至不具备供人停留的功能,更谈不上吸引人流,这样的广场是只能看的广场,非常低效。其实,商业中的广场并不一定要大,关键是有“功能”的设计,能够吸引人们在此聚集、参与、使用,在具体规划时,可考虑将一个大广场分解为若干不同主题功能的小广场,使每一个小广场都有独特的吸引力,如珍珠般连接在商业街中,可驱动人流在街区中流动。

通透却杂乱的立面

出于对外展示的需求,拥有临街面的店铺都会更受品牌的青睐。为迎合商家的需求,有的购物中心将临主街一侧的外立面都做成玻璃通透效果,以使进驻本侧的品牌都能透过立面实现对外的展示。这一做法看似是在充分发掘项目商业价值,但其实可能会产生不利影响:购物中心的立面就如同一个人的着装,是对外传达品味特征、吸引人关注的重要部分,一个新鲜且富有创意的立面形象,会对大大提升顾客的好感,焕发主动的吸引力,而若每格玻璃满布的都是不同品牌的宣传画面,则在外看整体立面就是一个无规则的“花脸”,给人造成“品质低下”的印象,损害商场的价值。

压抑的高层高

有诸多选址优越的商业项目,因层高低而限制了商家的入驻,对持续发展形成了制约。吸收过往经验,现在的新项目在层高方面都有向“高”发展的趋势。的确,对于一个优质的商业物业,合理的层高是必须的,但对于高度的选择也一定要结合项目定位、消费者心理、规划指标等因素进行综合考量,一味求“高”也可能会对项目带来不利。通常,对于高档次的项目,可以有较高的层高预留,这符合对应品牌的开店需求及消费者对空间的体验偏好;而对于相对大众的项目而言,预留一个合理的高度就好,因为对于大众人群而言,相对小尺度、不易被注视的空间才会让他们感到自如,如同高星级酒店大堂会对他们产生压力一样,商场过高的层高也会令他们产生“昂贵、冷漠、压抑”等消极感爱。

首层的中庭黑洞

“如何提升地下及高楼层的顾客到达率”,是设计师进行购物中心设计时面临的重要挑战,为实现最优结果,他们尽已所能地构思激励人流向上或向下移动的方案。为提升负一层的价值,有些项目采取“中庭下扩”的做法,即将中庭直接由高层一直延伸到负一甚至负二层,使步入首层的顾客可以方便地看到地下楼层的商铺,吸引其向下行走。这看起来似乎是一个好的做法,却实际却可能会对购物中心造成风险,应谨慎为之----由于商场首层是代表其形象、需重点营造商业氛围的关键点,当首层至负一层由中庭连通后,在首层就失去了原本可以形成“小广场”的面积,也就不会再有借助此“小广场”营造商业气氛的机会,当进入商场首层的顾客到达此中庭位置时,看到的是或上或下的“空”的空间,易产生人气不足的冷清感觉,会对他们形成负面的行动激励,从而影响到购物中心的运营效果。

弯而无益的通道

与笔直的通道相比,通常弯曲通道在以下两个方面更具优势:首先,等距离间曲线的总长度比直线更长,因此对其中的每个品牌店铺而言,曲线通道就能提供更大的临通道展示面,其次,直线曲线通道给人创造的视觉感受较为乏味,所看到的内容主要是空旷的通道本身及远处的端头,而曲线通道可以借助弧度将更多店铺引入到视觉范围,创造视野的丰富性及趣味的行走体验。虽然曲线通道能够带来诸多好处,但并不是在任何情况下都适用,其通常更适合于有较长通道动线的项目,如果动线偏短做曲线效果,会出现要么因弧度过小而无效果,要么增大弧度,造成凹凸不规则的低可用性商铺,得不偿失。

社区商铺投资:馅饼还是陷阱2014-01-15

曾几何时,“一铺养三代”成为商业地产投资的秘籍。不可否认,一些投资者因旺铺而坐拥稳定并且逐年攀升的租金收入,无须花心思打理,却能获得不匪的收益。商铺投资,一度成为城市中产阶级最热衷的投资渠道之一。

而其中,社区商铺又因投资门槛相对较低、风险较低、收益较稳定等特点而受到很多投资者的追捧。在开发商“韩流时尚”、“N年返租”、“与xx大超市为邻”等宣传攻势下,很多人把投资目光集中到了社区商铺的身上,买下来出租,先承租再转租,或是亲自上阵经营,不一而足。

但是,你如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后,不做分析,盲目投资,如果认为任何商铺都能“养三代”的话,那就真是大错而特错了。

梦碎商铺

2004年,张先生投资了北京郊区的两层商铺。这时候,他对地产业一无所知,只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共两层的商铺,总价只要70多万元。就算年回报率7%,一个月也能收三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来,那里的人气几年也都没起来。张先生的商铺开过瓷砖店、饮水机店,甚至做过仓库,月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

尽管第一次投资商铺出师不利,但张先生的理想并未发生改变。2007年,他又以每平方米28000元的价格买下市区某小区35平方米的一处底商。张先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本来张先生已经找好了一个开快餐店的租客,谈好租金每月10000元。没想到开发商一次又一次地推迟交房时间,租客看看不对,就付违约金逃掉了。后来虽然交房了,但由于入住率低,客流量小,开张营业的商铺大都生意冷清。张先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家,每月8000元租金签了3年,连按揭款都抵不了。即便如此,那个租客每天的营业额也就300元左右。

现在,张先生已经不再做“一铺养三代”的梦了,投资不利就是场噩梦。像张先生这样的投资者并不在少数,怀揣着商铺生财的梦想,却不得不为自己满腔的投资热情埋单,“一铺养三代”最终变成现实版的“三代养一铺”。

警惕陷阱

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。

五个问题

对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。

1.顶级商业能否实现

许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。

2.商铺在社区还是商业中心区

开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?

我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。

要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

3.商家入驻的商铺是否一定好

与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。

但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。

还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。

4.“N年返租”是否降低风险

商铺的正常投资回报期应当在8?12年之间,开发商承诺3?5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。

5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理

许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1?3倍,上升空间巨大。

但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1?3倍也不足为奇。

择铺原则

同其他投资方式一样,商铺投资也有规可循。投资者在选择商铺时,应遵循下面这些原则,以少走弯路。

1.投资商铺“规划”为先

规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城(小区网 论坛)市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。显然,商铺投资也要以“规划为先”,有道是“规划改变通途”、“规划催生商机”。

2.在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位

“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多,必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

3.选低不选高

顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

4.业态配比的合理性

这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500?600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况就不会好,最终会有部分投资者撤退。

5.商铺的经营内容应以“便民”为主要准则

开发商设计商铺的原则是为了方便业主,因此,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容,而不要一味追求个性和特色。当然,要是新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,因为新房子需要装修。 

警惕:返租商铺不得不防的五大陷阱2014-01-15

对普通投资者来说,商铺“售后返租”是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年,投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报,不仅跑赢CPI升幅,而且相较于投资住宅和写字楼的投资回报率更是高出许多,但商业地产专家提醒投资者,在“返租”貌似丰厚的回报背后,其实隐藏着不少的陷阱与风险。本期投资客记者盘点出目前返租市场中的“五宗罪”,供你参考。

1:抬高铺价返租,透支升值空间

成都大多带返租的商场铺,如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金,其售价远比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元/平方米,扣除优惠折扣和返租租金,折算下来均价还要2万-3万元/平方米,但记者在同区调查时却发现,该区域商场铺价位实际成交价格在1.5万-2万元/平方米,某商铺扣除“返租”租金,实质上单价比市场价还要略高一些。

一个市值仅1.5万元/平方米的商铺,开发商将其提高到3万元/平方米并承诺10年返租卖出,小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然租金收益为铺价的80%(每年8%×10年),共收到租金2.4万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售,也只能卖到1.5万元/平方米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有:(2.4万元—1.5万元)/3万元/10年=3%,远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。

投资提醒:时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚,但其实“羊毛出在羊身上”,早在开售前,开发商就已把返租租金加到商铺的售价中,通常都会将售价提高三成左右(小区网 论坛)来进行销售,因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣,开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去,开发商可另赚一笔;如果租不出去,开发商也可以全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,可说是承受了双重损失。

2:经营不善,开发商人去楼空

目前市场上在售的带返租的商铺,大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出,这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况,只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场,商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了,小业主的投资就会血本无归。

投资提醒:商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境,考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求,交通是否方便等等;其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验,有没有能力经营起来;再次还要看开发商的实力和资历,这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。值得提醒的是,目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业,但产权早已易主,跟原来的开发商全无关联,投资者切勿盲目追随品牌,应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

3小铺合并出租,办不了房产证

为吸引小投资客,不少开发商在卖铺时尽量降低门槛,将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售,同样带返租条件。记者调查目前成都在售的返租商铺中,有的建筑面积甚至只有三四平方米,实用面积还不到2平方米,10余万便可购买的准入门槛看似包容,允许更多的中小型投资者进入。但这部分商铺卖出后,为了方便招商,开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租,这就造成小商铺间没有界址,根本无法测绘,也办不了房产证。

投资提醒:业内专家提醒,部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼,因此对商铺也就丧失了处置权,如果开发商直接将商铺合并或分拆出租,根本无法通过规划验收,房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,如果因开发商原因而办不了房产证的,开发商就要承担违约责任,延迟办证的违约责任属于严格责任,开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任,购房者可通过司法途径追究。

4“长租约”商铺返租

部分在售的一些商业项目根本不是产权铺,销售方卖出的实质上只是一张长期租约,而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权,有的一间商铺被同时“租”给了多个人,就算有貌似丰厚的返租回报,仍难掩无产权的危机。这种情况多出现在东南沿海一带,在广州、东莞等地,该类商铺尤为普遍。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造,只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺,出了问题,投资者的追讨难度大,所以应更加慎重。

投资提醒:杨大军律师指出,按国家规定,超过20年的物业经营权是不允许转让的,如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约,虽然是合法的,但却容易让“有心人”打“擦边球”,利用高额返租回报吸引商铺投资者,通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金,等于从投资者手中圈了一大笔钱后,再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资,一旦投资失败,资金链断裂,商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此,投资客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权,是否存在抵押,有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

5:旧裙楼商铺包装上市,产权年限短

商业物业产权一般为40年,但目前,除个别一手商铺拥有40年产权外,绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现,成都不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的,产权已大大缩水了十几年,不少项目剩下20多年产权,再扣除返租年限,交回到投资客手中只剩下20年出头的产权了。

投资提醒:对商铺来说,产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限,商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用,直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限,衡量投资是否划算。

开店提防门面陷阱2014-01-15

 开设一家店铺,选择一处合适的门面对今后经营的好坏会产生最直接的影响。然而,下面几位初入行者或在虚拟的“人气”中判断失误,或不谙“行规”中了转让者的圈套,或急于求成而忍痛支付了高额的租金,值得大家从中吸取教训。

  莫让“人气”遮望眼

  刘海潮想开家小吃店,看了几处门面后均不太满意。最后,熟人带他看了武昌的一个店。这家店虽然位置不佳,但每天清晨,附近来就餐的居民尤其是民工不少,卖的油条、包子、豆浆、盖浇饭等,由于价廉物美,生意还说得过去。店主告诉他,因妻子住院等着用钱而急需脱手,所以转让金开得较低。

  双方达成了初步意向后,刘海潮多了个心眼,说要筹到足够的资金再签约。随后的一周,他悄然隐身,每天早晨在远处观察店里的顾客进餐情况。出乎意料,随着附近一家楼盘开工在即,那一阵进店的民工陡然增多。刘海潮想,建好这栋楼起码得一两年,就是做足常来吃饭的民工生意也有得赚啊!于是,他没再犹豫,一次性交完了转让金把小店盘了下来。

  然而,正式接手后,客流却骤然下降。问了几名老顾客才知道原店主为了造“人气”,那一周对顾客半价售卖。现在,刘海潮守着这个店,生意半死不活,一年算下来,平均每月只有一千多元的毛利。

  建议 做小吃店,稳定的客流是盈利的前提。一些经营惨淡的店主想退出,在得知买家的意图后,会利用一些非常手段制造假象迷惑受让者。要识破骗局,可以让亲戚或朋友扮成顾客打入店内以刺探其中的猫腻,这种被放大的“人气”就很容易穿帮。

  校内开店有“行规”

  随着高校不断扩招,校园内所开的门面房以其学生客源稳定、经营环境好成为业主争抢的“宝地”。原来在市内开礼品店的陈东升也想到高校安营扎寨。凑巧的是,他正好在报纸的专版里看到了某高校门面房要转让的信息,考察以后当即决定“吃”下来。原店主见他很实诚,对自己的生意大加吹嘘,说圣诞节和情人节,更是礼品销售的黄金期。陈东升对此深信不疑,付完转让金,摆上了从广东和浙江等地进的新货,原指望赚个盆满钵满,没想到,开张的第二天,行政处要他转做别的生意,原来学校不容许店铺间交叉经营。而原有的十家门面中,已有了一家同等规模的礼品店。校方的理由是,这样做是为了保证每个商户能获得“合理的利润”。陈东升把所有的店面仔细地看了一遍,学生所需要的商品和服务几乎都涵盖到了,没有别的行当可插进去。无奈之下,他白扔了二千元的转让金,买了个教训。

  建议 校园的生意固然诱人,但不了解其特殊性和“土政策”就会被套牢。除非你能与校方后勤部门建立良好的人脉关系,了解其内情,而且门面的租金低且稳定。假如在学生宿舍楼初建期能设法预定到门面,更能抢占先机。

  街道拆迁藏“杀机”

  这些年来,在政府网和报纸上可以查到由于建商品楼、修地铁、造商业区等街道的改扩建信息。有些业主不懂得利用这些资源作为自己经商的风向标,更不善于向当地的居民或老商户了解底细,结果在超低的转让金前犯晕,盲目接店,鸡飞蛋打,独吞苦果。

  前年,做百货生意王树强相中了一处门面,他打听到,附近有好几个单位的宿舍区,和那家外贸公司的行政科洽谈后,他们很爽快,近百平米的门面每月只收五百元,但要求一次付足两年的租金。虽如此,低廉的租金仍让王树强窃喜不已。办完手续后,他在店里摆上了各种新鲜蔬菜、卤味和水果。一时间,顾客盈门。但只过了半年,生意突然冷清了下来。经了解,王树强这才知道,这条路马上要动迁,人心惶惶,性急的居民甚至已经开始在别处看房子。王树强要求退租金,但协议白纸黑字,后悔也晚了,冤枉地丢了近八千元的租金。

  建议 商场如战场。美妙的光环下有时潜伏着“杀机”。物色了“利好”的门面后,除了花时间在居民和商户中收集像拆迁、改建等“道听途说”的信息外,业主要主动咨询城建等主管部门,加以证实后再决定进退。

租店面当心“陷阱”2014-01-15

昨日,记者来到南大科技学院对面的服装店,佯称要租其店面,女店主一口就报了两万的高价。据女店主说,她也是从别人那里租来的。随后,记者来到省教育学院的学院路,也见有招租、转让的字样,向店主说明来意后,店主王某单刀直入地说,他交了一万多元向省二医院买下店面,如今赚回了本钱,太累不想做生意了,欲转让给别人。王某隔壁的店面就是王某租出去的,月租300元,但现在隔壁的店面招租叫价500元,说是“手续费”或“转让费”200元。更离奇的是店主还要求下任店主接下他至少几千元的存货,否则免谈。

有关律师告诉记者,若第一任店主的合同文书写明不准转让的条款,那么第一任店主开出所谓“转让手续费”是无效的。但仍有不少租用店面的人未见到第一份合同却甘心被宰,其原因大抵是因为挂有“出租”或“转让”字样的店面有地段上的优势,生意跑火。有关人士提醒,租用店面一定要看清合同文书,以防止受骗。便宜衣服不“便宜”大江网讯记者熊英报道:最近,有读者反映,在南昌市广场、中山路一带,出现一种推着自行车、车上挂着衣服、沿街叫卖的“游击”商贩族。他们卖的衣服极为“便宜”,可却会设陷阱骗人,市民毛先生就差点上当。

27日下午3时左右,毛先生与同伴逛至南昌市八一大道新华书店靠近新大地的地方,看见两名妇女叫卖:“两件衬衫15元。”她们推着自行车,车上挂了许多衬衫,车后面还有个纸壳箱。因为价格便宜,她们身旁围了一些人在挑衣服。毛先生也过去挑了一件,并给了20元。可是卖衣服的妇女只找回5元,改口说衬衫每件15元。毛先生问道:“你刚刚不是说15元两件吗?”“谁说15元两件?哪有这么亏的事?”卖衣服的女人瞪了他一眼,指着车后面的纸壳箱说;“看看,这上面明明写着15元一件。”果然在箱子不明显的地方有这几个字。毛很生气,他拿出手机说:“你们是骗子,我马上报警110。”卖衣服的女人脸色大变,赶紧扔回20元,旁边几个像媒子的人也劝他算了。

创业,小心店面急转陷阱2014-01-15

 珍女士来北京打工多年,一直从事饰品加工行业。由于对饰品的生产流程及销售渠道较为了解,便萌生自己开店经营的念头。

  一个多星期前,她在财满街市场附近看到一家饰品店挂出了“店面低价急转”的牌子,便进店询问,店主王志表示店面租期还剩半年多,因为自己有急事要回四川老家,所以想尽快转让店面。珍女士要求王志找房东出面证实。王志给了她一个手机号码,说该号码的主人就是房东。随后,珍女士给“房东”打了个电话。“房东”称自己在外地出差,转租费直接支付给王志就行了。

  于是,珍女士就与王志进行商谈,双方谈好转租费为1.3万元,珍女士当场付了钱。“我店里还有价值4000多元的饰品,2000元卖给你,要不要?”王志问。考虑到手头资金紧张,珍女士查看饰品后同意了王志的要求。只花1.5万元钱就拥有了自己的饰品店,这让珍女士心情特别好。

  这天,她正哼着小曲坐在柜台前整理东西时,店里来了一位不速之客。“我是房东。这间店面已经到期了,请你三天内将店面腾空,我已经将店面出租给别人了”,来人说。“这怎么可能?这店面是我刚租下的。前些天,我还打电话问过你呢。”珍女士困惑不已。“我没接到任何电话,你可能被人骗了吧。”来人向她出示了房产证明,这时珍女士才知道自己先前遇上的是假房东。

  据房东陈先生介绍,王志与珍女士之间的转租协议他并不知情,但他和王志曾签过合同,店铺于2008年7月20日租赁到期,所以他早把店面租给了王先生,并收了王先生的租金。“这样吧,王先生经营的也是饰品店,我帮你联系一下他,看他愿不愿意收店里剩下的饰品”,陈先生说。最终,王先生以1800元的价格收下了饰品,稍稍弥补了珍女士的经济损失。

  初次创业者在创业资金比较少的情况下,承租别人转让的店不失为一种办法,这样可以节省开办费、装修费等,而且可以很快投入营业。如果你打算经营与原店相同规模的店铺,同时能够承接原店的员工以及产品,则很容易起步,减少摸索时间。这是接手转租店的最大优点,但也容易受限于原有装潢、原有经营模式,很难重塑新的形象。

  因此接手转让店时一定要慎重,在接手前一定要调查清对方亏损真正的原因,然后对症“下药”。“盘店”前一定要查看对方的有效证件,光电话“求证”身份,是要不得的,应向店主仔细询问转让店面的大致状况,还可多找几个有经验的朋友一起去看看,以此得到商圈评估。

  此外,“盘店”时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期,水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新;“盘”加盟店要注意契约是否允许转让他人。最后,决定要签约时,一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等,再与房东、转让者一起签订转让协议,将资产清单、售让权利范围写清楚。

店铺转让陷阱多 仔细考察防上当2014-01-15

 时下,各类店铺欲低价转让的广告扑面而来,给有意闯一番天地的就业者带来了快速当老板的诱人机会。有的说地段佳,有的说生意兴隆,有的说有固定的消费群……吹得天花乱坠,让人有种遍地黄金,俯拾皆是的感觉。令人不由得想到:天上真会掉下“馅饼”?此类广告看得多了,便不以为然,而且纳闷,既然处于黄金地段,有固定消费群体,生意红火,哪怕是自己没有精力去经营,也可以让自己的妻子或父母亲代替管理,雇佣几个小工帮忙也无可厚非,干吗非得“忍痛割爱”转让呢?眼睁睁地看着钞票给人家赚难道不可惜吗?其实仔细想想,天上是不会掉下馅饼的。说穿了,绝大部分店铺是因为生意不理想而被迫进行转让,有些店铺开张前缺乏详细的市场调研,只凭一时的热情,“人云亦云”,随意“克隆”他人店铺,以致开张时因顾客图新鲜,生意盛极一时,一段时间后“破绽”百出,有的只能勉强维持,业绩与自己所预测的相距甚远,有的甚至入不敷出,与其长期亏损不如尽早转让。

 

  店铺转让设下一个“陷阱”等你跳的情况并不鲜见。一般来说,转让店铺者往往将转让的真正原因掩盖起来,也不让外人了解转让店铺的经营情况。实际上,要转让的店铺大都入不敷出或难以为继,经营好一点的也不过是勉强维持,所以接受者一不小心就会落入转让“陷阱”。店铺转让,常见有人声称“低价转让”,但事实上该店已无多大潜力可挖,如杭州火车站启用前,火车东站一带的餐馆纷纷进行“低价转让”,转了个好价钱,而后来者多数套牢。

  在店铺转让中,有的转让者深谙受让者的心理,常在洽谈时“坦然”地暴露些经营不佳的例子,以获得洽谈者的信任,接着又会说些鼓劲话让接受者接盘。

  有的店铺转让看上去生意红火,其实是“虚火”,生意已经达到了顶峰,快要坐“滑梯”了,就打出转让的招牌。话又得说回来,也有一部分店面转让确实是店主的客观原因,到底是“虚火”还是“红火”,就需要洞察了。盘店风险多得不可胜数,经归纳后常见的有以下几项:

  不实的转让借口。转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因,例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以,在盘店的时候,你一定要仔细详查是否有其它有碍商店经营的原因。如比较典型的,有些投资金额相当大,像咖啡店,其投资往往要花费十万元以上,选择地点不当、人流不够,很容易导致利润不高、回收期拉长。

  注意市场上是否出现危机。光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余,但其实却是在走下坡路,已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉,发现苗头不对准备“出逃”,因此便在店里生意还在巅峰时将店转出。这时的转让人很欢迎欲盘店者来店里看。没经验者所看到当前生意相当不错是真实的,因此也就愿意高价把店盘下来,事后才发现现实与期望最后是相左的。

  房屋租金与契约。有些店的生意表面上看起来很好,每天来店的客人也相当的多,店面的位置也相当的好,但还是有人想把这样的店转出去,这原因何在呢?可解释的原因或许是在租金方面,这样的黄金店面有着相当高的租金,往往赚进来的钱有一大半都付了租金,剩下的一部分还要付薪资、杂费等,店主所能剩下的极为有限。没有利润自然要转让。另外,还要提防其中可能的纠纷。在盘店前,投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续,有些租约已快要到期,房东可能会调涨甚至不再租给人,这些都必须事先了解。在了解承租条件后比较附近承租行情,才不会枉作冤大头。

  本身店的体质不佳。许多店虽然位置不错,但是却缺乏经营独特性,没有什么吸引人的地方,生意当然也做不起来。若将这样的店盘下来,延续同样的经营模式,其命运也很难跳脱关店一途,除非你将其重新改造成另一新的经营模式,否则即使再便宜也不建议将其盘下。

  盘加盟店要注意的问题。如果你盘的是一家加盟店,要注意的地方也不少,像加盟契约是否允许转让他人?需不需要与加盟店总部另订新约?加盟条件是什么?加盟店约束多,是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内,以免与自己的期望背道而驰。

  人力资源的问题。近年来,服务业已跃升为主流,对于服务业而言,人力资源相当重要,而盘店时人力资源的品质与数量,也要仔细评估,有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象,以至于接手时找不到人力使得业务停摆,所以在人力资源方面,不得不注意才是。

  机器设备及店面本身的好坏问题。在盘店时需要仔细去检查设备或机器是否有故障、不能使用的情形。许多人原本心底盘算着,盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用,去看店面时只着眼于有哪些设备,也没有仔细去查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外,也要注意其店面本身结构是否完好有无漏水,店面本身有无太多地方须整修,以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。

  未付款的问题。转让人可能会隐瞒一些未付账款,这些部分是你无法从财务报表中得知的,而往往在接手后才会出现状况,不幸的是,这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷,在签订合同时,一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。

  有无假账的问题。报表与账单的作假相当容易,过于漂亮的账面也最可能有问题,所以盘店前须注意报表与账单是否实在,别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的,可以询问较有经验者,从而避免一些无谓的风险。盘店虽然可以快速开店,但创业者千万不要贪图方便想一步登天,而随意找一家店来经营。

  盘店是充满风险的,如你决定要盘店,那就必须审慎地选择,多多搜集资料,如可以从报刊网络中搜集,打电话联络店主询问转让店面目前大略状况,比如店面目前是在营业中还是歇业中、店面地址、转让原因、盘店费用等。

  另外,一定要亲自去参观转让店面,可多找几个人一起去看,最好找此行业有经验者,且可多去观察几次,最好能花点时间查看,在尖峰及离峰的时段都得去看一下,并要留意一下四周环境,做商圈地点评估分析。最后,决定要签约时,一定要问清楚说明白,如是房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等。口说无凭,一定要签订一份转让协议书,将资产清单、售让权利范围写清楚,才能避免往后不必要的纷争。

商铺投资回报率是馅饼还是陷阱?2014-01-15

有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式,俗话说"一铺养三代",可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头,商铺变成了“伤铺”。比如,如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成,且大多是通过出租收取租金来还贷,而一旦遇到市场变化或其他各种情况,导致租约提前终止,投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实,投资商铺的高额利润也伴随着高风险,玩转商铺并不那么容易,这可绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析,才能真正实现资金增值的目标。

“售后返租”就能坐等收钱吗?

目前市场上的商铺投资产品可选择面较广,鱼目混珠的情况比较严重,尤其是售后包租的一些产品层出不穷,在国内多个城市,这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上,这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。

部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报也比较诱人,因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报,这是售后返租模式最能吸引投资者的地方,而在对返租的认识上,投资者和开发商也达成默契:认为由开发商统一返租然后整体招商,更能快捷地起到隆市作用,从而提升商铺价值。随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。

其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,正所谓“羊毛出在羊身上”。比如,一个本来市场价只值2万元/平米的商铺,开发商将售价提高到4万元/平米,并承诺10年包租,年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出,只能卖到2万元/平米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有:(3.2万元-2万元)/4万元/10年=3%,远不及开发商称的8%的年收益率。(即使考虑到商铺本身的升值,但是结合投资者利息税费,以及当年房产商标高价格等综合因素,最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。)

除了回报率问题,其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租,大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式,某市一处商业项目,在业主们收到3个月的“返租回报”后,该项目因资金链断裂而成烂尾楼,返租租约成一纸空文。

专家提醒,高额返租具有巨大的市场风险,按照一般投资规律,商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数,但回报越高风险越大。

回报率真有那么诱人吗?

在相城一商铺楼盘现场看铺的汪先生说,他以前投资过住宅,但感觉住宅靠出租回报很难,只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率,这样看来,投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今,不少投资者其实都有类似念头。他们认为,目前苏州市商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力,而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

投资者汪先生介绍,2008年他高价入手了一个18平方米的商铺,单价26000元,首付月23万元买下后,月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右,尽管开发商当时宣传年回报率会有8%,但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称,当初每平米2.8万元购得一间商铺,开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想,开发商去年又将回报率降低为4%。

据了解,像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少,他们购买商铺时就有明确的目标,就是以租养贷。但近两年来,苏州商品房价格飙升了,商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然,也有不少投资者称,他们更看重的是长期回报。只要项目规划好,交通方便,租个好价钱肯定不成问题,今后还可以将铺子收回自主经营。

目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等,有些进入商业地产的投资客,并不需要买商铺做生意,对这行也并不了解,买了多套商铺,结果所选位置不好,价格也偏高,没有租客,整年下来投资回报率为零;或者开发商不负责任,只管销售商铺,不管后续发展,结果被“套死”了。

还有多少误区要绕过去?

很多投资者认为,买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡,风险不大,可以高枕无忧了。其实,一般来说,商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性,而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功,这就给商铺带来了巨大的不确定性,有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊,给投资者带来的损失也是巨大的。记者在采访中,结合苏州楼市商情的调查,以及多位商业地产营销的专家的意见,归纳如下几大“误区”。

(1)过于相信开发商的实力。的确,在房地产投资中,开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中,紧跟一些高端的品牌开发商进行投资,的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了,一个项目是否具有投资价值,关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等,如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉,显然是不恰当的。

(2)售价高的项目回报也高。在房地产市场,很多人都发现有这样的规律,就是一般来说售价高的项目潜力也大一些,这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了,因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下,有些售价高的项目租金回报率并不高,但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率,这也是我们时常说的“淘铺”。所以,看一个商铺项目有没有潜力,关键还要着眼于其日后的租金回报。

(3)过于相信稳定回报承诺。投资商铺当然是为了获得回报,于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌,比如每年8%的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了,其实不然,因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的,如果商铺的运营没能获得成功,承诺的所谓回报也只能成为一纸空文,这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

(4)仅仅只要地段好就可以了。在住宅市场,地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标,然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产,地段的确是非常重要的,比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了,我们发现,有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火,商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说,其实无地段好坏之分,而只有地理位置正确与否的区别。

急于寻租铺面 却遇“陷阱”重重2014-01-15

新年伊始,谁都希望有个好的开头,然而,市民先生却因为2012年年尾签的一份铺面转让协议,至今愁眉不展,这份铺面转让协让先生损失了两万二的转让金。

 

市民先生原本是在茅桥路的一家店铺做充值话费及手机生意,生意一直都很不错,由于得知自己的店铺即将面临拆迁,于是宁先生急忙在附近一带寻找新的铺面,正当此时,先生看到茅桥医院大门口旁边一家名叫吊烧脆皮鸭的空铺面也在招租,于是便在20121221当天急匆匆的和该店店主女士签下了一份“转让协议”,殊不知,这份转让协议签成了“千古恨”。

 

采访:市民 先生

我就觉得我签这个协议

一点都不生效

一点都没有效果

因为她(女士)已经属于是欺骗行为

我认为啊

 

画:先生提供了两份材料给记者,一份是原店主女士和茅桥医院签订的“非住宅用房租赁合同”,另一份是女士个人与先生签订的“转让协议”。也就是说该铺面的真正业主是茅桥医院,而女士也只是租赁方,在这其中女士是隐瞒了茅桥医院,私下与第三方宁先生签订的转让协议。而在女士与茅桥医院签订的“非住宅用房租赁合同”上却明确写着(做特技,下面画红线标识)“不得私自转租第三方使用,若必要转租或第三人互换房屋使用时,须取得甲方同意,并交付给甲方管理费伍佰元”。可是,先生却听信女士的话没有将签订转让协议一事告知茅桥医院,更令人匪夷所思的是,在女士与茅桥医院签订的租赁合同上明确的写着(做特技,下面画红线标识)“租赁期限自201212120121231止”,也就是说,女士是在原合同即将到期的情况下进行转租。可惜的是,先生没有仔细查看原合同的条款就与女士私下签订了转让协议,并交付了转让金。

 

采访:市民 先生

我交给她(女士)的两万二块钱

属于是空铺转让

而且是一次性付清给她

已经给钱她了

(在哪里给)

是在那个民主长堽路那个邮政银行那里给

都有摄像监控的

数钱也有

因为我们双方都在里面验钞

验那个钱

(你是取现金给她)

取现金

(有没有收据)

没有

(只是签了协议)

她只是给个协议我

而且那天又刚好(银行)下班

又很急

所以她就带个协议来给我签

那时候我就签了

 

画:事情到这一步还没有完,先生与女士签完转让协议后,才得知自己刚刚交了转让金的铺面很早以前就张贴通知告知租户这里属于拆迁对象。

 

采访:市民 先生

是发现它那边

已经贴有那个拆迁广告了

就是说啊

因为旁边人告诉我

我就去看才懂

 

采访:隔壁店主 先生

(这些铺面是属于茅桥医院的是吗)

是啊

(这些铺面是不是准备要拆迁的了

有贴出过布告吗 说要拆迁)

有贴出啊

(旁边那个脆皮鸭店也是属于拆迁范围的是吧)

那个布告上面就说是

 

画:记者在茅桥医院大门口发现一份拆迁通知,不过这份拆迁通知上面写的详细拆迁范围已经被人撕掉,只剩下头尾两页。不过,从残留的通知上可以看出,该通知张贴日期为20121210。也就是说在市民先生签订转让协议前11天就已经张贴通知了,而市民先生说,女士一直都没有告知他该铺面属于拆迁范围。

 

采访:市民 先生

她说是医院的

她说可以租的两年左右

两年左右都不会拆

她这样说

 

画:先生发现自己这两万二的空铺转让金交得很冤枉,于是便向钟女士索回属于自己的血汗钱,没想到这会女士却和宁先生打起了太极。

 

采访:市民 先生

对这个事情她没有正面的回答

只不过她说我们协议已经写好了

已经签好了

大家都是自愿的

她这样说

而且现在说做生意啊什么都有风险

她意思是说

想要把我那两万多块钱自己吃掉了

也不(还)给我了

 

画:事情是否真的如此呢?根据先生提高的联系方式,记者拨打了女士的电话,但是拨打多次她的手机始终无人接听。

 

同期声:(电话响声 无人接听)

有人接吗

没反应

 

画:那么,女士与先生签订的这份转让协议是否生效呢?先生是否有权利索回属于自己的钱财呢?

 

采访:律师 张乔霜

如果说原来这个业主(钟燕艳)

她(钟燕艳)是明知这个铺面

将会被拆的这种情况

而故意的去将这个铺面再转让给第三人的话

那么像这种行为的话

作为第三人来说

受害方来说的话

可以依法要求这个

撤销双方之间签订的铺面转让协议

按照法律规定的话

这个协议被撤销了以后

法律后果的话就是互相返还

 

画:而权威法律人士也建议我们市民再遇到类似情况时,一定要多留几分心眼。

 

采访:律师 张乔霜

一定要了解清楚这个铺面的底细

以及就是说一定要索取

这个业主的身份证复印件

了解他是住在哪里的

以便日后维权的时候

能够找到这个业主

就是如果说以后我们

向对方支付这个款项的话

一定要及时地向对方索取这个票据

 

【编后】看完整个新闻,也许大家会认为这位先生很傻很单纯,他的钱财怎么这么好骗呢?不过,大家能不能换位思考,如果先生不是对这位女士给足了信任,又怎么掉进这样的陷阱呢?而我们在获得别人信任的同时,能不能也做出点对得起别人信任,对得起自己良心的事呢?大家的钱都是血汗钱,都来之不易,准备过年了,如果事情真如先生所言,我们也希望这位女士能够将心比心,让别人过个安心年!

转店有那些陷阱2014-01-15

  盘店(即转让)在创业中式一种快捷方式,因为从租房到装修,都不用你操心,从而大大节省了开店的前期工作。在盘店(即转让)完成后,你可能只需稍加装修就可以轻松当老板,因此,它也成为创业一族比较喜欢的创业方式。但是,很多人在盘店(即转让)过程中经常会遇到各种各样的陷阱,让自己的创业陷入被动的状态。有经验的让你说,盘店(即转让)风险多得不可胜数,所以你一定要擦亮眼睛。

一、盘店(即转让)有陷阱
       翻开报刊的分类小广告,时常会发现很多生意转让的广告,打电话去询问转店的理由都是搬家、身体不佳等等,且转让费乍听之下野相当划算,这样的消息可能会令你怦然心动。可是,你可曾想过,天下怎么会有这么巧的事,打十遍电话就有几乎一半的人会说同样的借口?这也太巧了吧!在这转让的背后是否也隐藏了不为人知的陷阱呢?
       其实只要你多花心思,多长一个“心眼”,这些所谓的陷阱是很容易找到的。如果你仔细研究过这些店铺的信息,就会发现这些转让店往往正是创业族最喜欢选择的行业。这是因为,最热门的行业往往意味着竞争激烈,许多人一拥而上、争相投入之后,才发现此类行业的利润没有想象中那么丰富,甚至每个月还要自己贴钱,因此,才会忍痛将店转让出去,停止继续亏损、减少损失。
       其实在投资创业领域一直有一个原则,那就是天下没有免费的午餐,看上去越是美好的事物,背后的陷阱就越多。

二、摸清风险的“脉象”
       作为刚进入创业圈的新鲜人,你首先得明白盘店风险多得不可胜数,许多盘店创业的先驱者凭着自身的经验,总结出了以下几个陷阱。
      1、忽悠人的转让借口
       转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因,例如上文所提及的身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以,在盘店的时候,你一定要仔细详查是否有其他有碍商店经营的原因。想要盘店的药多从行业入手,细心分析。比如,有些店的生意看起来相当不错,每天来的客人也很多。店面选择的位置也不错,可是因为租金太高,辛苦赚来的钱给了房东,想要收回投资可能需要等待很长一段时间。因此,急于回笼资金的人也会想要把店让出去。
       小林是一个小企业的普通员工,所在的公司上网很方便,而且工作清闲,时间也很充裕。由于工资不高,于是她萌生了辞职“下海”的念头,整天泡在网上或是向朋友四处打探寻找商机。
       一个偶然的机会,小林在一个网上二手市场看到一篇转让帖,有人要转让一家饰品店和一批饰品,价格比较便宜。赚钱心切的小林按照帖子上的号码给那人打了电话,大概为了下情况,因为她没有开店经验,就告诉对方自己再考虑考虑。谁知两天后那人又给小林打了电话,热情地说让她先看看货,小林被那人的热情打动了,答应去店铺参观一下。
       转让的店铺位于一个新开的国际商业中心内,小林根据对方给的地址在里面的一个小商铺内找到了发帖人,聊了几句后小林才知道对方姓李,是一个从南方来的中年女子,因为急着出国,所以想把店铺转让出去。据李大姐介绍,现在开饰品店利润非常高,虽然店铺租金高,但是地段好,人气非常旺,即使是淡季,每月的纯利润还有2000多元。随后小林又看了看李大姐店中的样品,那些饰品很精致,大部分都是韩国进口的,当然价格也很高。李大姐见小林嫌进价高,立刻说如果连店铺一起租,这些没卖完的饰品可以按照标价的五折转让给小林,这样的话无论怎么卖都不会赔钱的,小林一听就暗自高兴,不假思索地跟李大姐签约,将这家饰品店盘了下来。
       一个月过去了,小林在月底结算的时候发现虽然赚了不少钱,但是因为房租太高,第一个月的纯利润只有500元,小林也没在意,认为生意慢慢会好起来的。谁知道一连五个月都是这样,小林每天起早贪黑的忙碌,最后赚来的钱大部分都要交租金,算下来每个月赚的钱还没有辞职前的工资多。就这样,淘金梦破灭的小林匆匆将店转了出去,重新找了一份安定的工作。
       2、“危险”的地理位置
       有些所谓的商业中心的开发商是地产商,在开盘的时候会用尽宣传手段“炒”租金,一些被楼盘广告吸引前来的购买商铺的人甚至连夜排队,然而当商铺卖出后开发商就不再进行宣传了。有些商业中心都开业半年了,附近的人竟然还有不知道的,而且由于商铺大部分都卖给了个人,由业主租金进行出租,给管理上带来很大困难。
       另外,由于开始商户们对商业中心的期望值很高,租金也定的很高,因此商品的价格也就水涨船高,而如果附近居民的购买力和层次达不到相应的标准店铺的营业额就会大大受到影响。
此外,有些即将拆迁的店铺也会以非常诱人的价格吸引你上钩,所以当你遇到这种情况的时候,一定要睁大眼睛,不要贪图小便宜而吃了大亏。
       3、行业危机
       光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业的趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余,但其实却是在走下坡路,已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉,发现苗头不对准备“出逃”,因此便在店生意还在巅峰时将店转出。这种盘店陷阱是外行人很难察觉的,因此盘店前,要特别留意,不要只看到表面的繁荣就怦然心动。
       4、不完善的租金、契约
       有些店的生意表面上看起来很好,每天来店的客人也相当多,店面的位置也相当好,但还是有人想把这样的店转出去,可以解释的原因或许是在租金方面出了问题。因为这样的黄金店面有着相当高的租金,往往赚来的钱一大部分都付了租金,没有利润自然要转让。另外,在盘店前,投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续,而店铺的营业登记、水电、电话灯日常设备须请转让店主协助更换负责人。
       有人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能被他们找到几家正挂着“转让”字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再进行接触。
       一般来说,最好与真正的房东谈,假如房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,你再与寻找的店主谈判也不迟。另外,一旦谈成功,为了防止产生纠纷,防止转让者或转让者同房东合伙欺诈,如果出租方不是房东,那么你就必须找到房东。由房东、转让者和你互相协商,把出租方面的权利转到你上,而转让者与房东一切债权关系与你无关。这一点须要求房东在新合约上签字允诺。因此,租房开店,你得要求转让者出示房屋产权证和身份证,经查核实对方是否为真正的房东。把好房东这道关,才能保护自己的权益。
       王小姐大学毕业后想开家奶茶店,于是她向父母借了钱租房子开店。经过4个月的努力,生意总算进入了轨道。谁知天有不测风云,一张拆迁通知书惊得王小姐目瞪口呆。因为小店的前任老板在租给王小姐之前,指天发誓说小店不会拆迁,叫她不要听路人乱说散布谣言,而房东也在一旁帮腔,说要拆迁都两三年了,至今都只听见风声没有任何明文规定下来过。事实却是前店主明知要拆迁却把店铺转让给了没有一点社会经验的她!眼看着这几个月的努力前功尽弃,一切又要从头开始,王小姐伤心地大哭一场。
       5、店的“体质”不佳
       许多店虽然位置不错,但缺乏经营独特性,若将这样的店盘下来,延续同样的经营模式,其命运也很难逃脱关门大吉的厄运,除非你将其重新改造成另一新的经营模式,否则即使再便宜也不建议将这家店盘下来。
       6、人力资源的质量
       对于服务业而言,人力资源相当重要,而盘店时人力资源的品质与数量也要仔细评估,有时可能会产生人力资源大量流失的现象,以至于当你在接手时因为种种原因使得业务停摆。
       7、业务上的人脉断层
       原有店主有其这自己的人脉关系网络,而由于你刚接手,这些人脉一时无法建立,业务上的绩效会有很大影响。不要太一厢情愿地以为原本的人脉会继续保持,此时应主动积极与这些业主打招呼,或换成顾客熟悉的员工阵容,以避免业务衔接出现断层。
       8、硬件老化
       在盘店时需要去检查店内有哪些设备,还要仔细查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、硬件设施是否太过老旧等。另外,也要注意想要盘下的店面本身结构是否完好、有无漏水、店内有没有太多的地方需要整修,以免在盘点后还要花费一笔为数不小的装修费用。
       9、账目没门清
       转账人可能会隐瞒一些未付账款,这些部分是你无法从财务报表中得知的,而往往在接手后才会出现状况,甚至这还可能导致你要为转让人还债的结局。为了避免出现这样的纠纷,在签订合同时,一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。其次,报表与账单的作假相当容易,过于漂亮的账面也非常可能有问题,所以盘店前需注意报表与账单是否是在,别让看似完美的假账冲昏头脑。若是自己不清楚地,可以询问一些有盘店经验的人从而避免一些无谓的风险。
       简单地说,盘店虽然可以快速开店,但是你千万不要贪图方便随意找一家店来经营,因为这是充满风险的。如果你已经下定决心要盘店,那就必须审慎地选择,多多搜集资料,如快快快可以在报刊网络中搜集,打电话联系店主询问转让店面目前的大概状况,比如店目前是在营运中还是歇业中、店面地址、盘店费用等。
       另外,一定要亲自去参观转让店面,可以多找几个有经验的朋友一起去看,多花些时间多跑几次,在人力量多和人流量少的时段都得去看一下,并要留意一下四周的环境,做商圈地点评估分析。最后,决定要签约时,一定要问清楚说明白,如是房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等。口说无凭,一定要签订一份转让协议书,将资产清单、售让权力范围写清楚,才能避免往后不必要的麻烦。

创业找门店如何规避陷阱2014-01-15

 很多创业者在创业的第一步,找门面过程中就犯了错误,为成功创业埋下了隐患!创业者找门面经常犯得错误,总结下来有以下四点!

第一,就是“贪”。

很多创业者—找门面贪图便宜。找原始门面,城郊结合地带新的楼盘!租金起始低,没有转让费!起步资金低!殊不知,在门面的创业上,门面租金成本其实占得比重不大。根据搜门面网多年来数据调查,租金成本在整个运营成本的8%-12%左右!做生意,人流量即客流,所以没有了人流量也就没有了客流。后期的运营非常困难!贪图便宜,是创业者找门面最常见的误区!

第二,就是“怕”。

创业者大多数是80后,很怕烦。对待找门面,现场看门面不耐烦!其实我们找门面,也是有规律可循的。比如说,“先育后铺”就是先立好项,再确定门面。在哪个区域,客流就是钱流的原则!然后再收集相关门面咨询,可以借助专业机构,比如搜门面网客服为我们免费推荐的门面信息!就省去了很多的时间和很多的麻烦!“怕”烦是不能找到好门面的。

第三,就是“急”。

越是“急”越是找不到好门面。创业者第一次找门面,没有相关经验,全凭主观判断!在看到一个门面后,未经仔细思索,草率作出决定。由此很多人付出了不少代价,或者是后悔交了定金不去了,这尚且无所谓,最害怕是转手过来才发现自己的失误,但是已经来不出了。做生意是件很有技巧的事,找门面也是的,心太急往往是找不到好门面的。

第四,就是“茫”。

有了做生意的想法,往往对做生意的项目不甚明确。做事情没有明确的目标往往是很难达到自己预期结果的。而在找门面的过程中,很多人往往就犯了这个错误。看这个也赚钱快,那个也赚钱多,于是这个项目看看,那个项目看看。看来看去,还是不知道该做什么,结果还是看了某一个门面后。才决定做某某生意。

俗话说“不打无准备之仗”,如果把创业比作一场打仗的话,那么就必须耗费大量的时间精力去做前期准备工作,明确规划好自己所需的理想目标。只有这样,才能够做到事业长久,尽量减少创业风险。

商铺陷阱频现 当心"一铺养三代"变"一铺清你袋"2014-01-15

日前,广州一档电视新闻节目播出了荔湾某商城商铺分销的热闹场面:一间挨一间面积最大不过十平的商铺前,人头涌涌,人们乐此不疲地在这些小商铺间流连“考察”。引人注意的是,看客中有相当部分人是上了年纪的大叔大妈!他们来凑热闹?不,他们是带着票子、冲“商铺投资”来的,正如那位接受了采访的师奶所言:“现在限购不能买楼了,股票又跌了、风险大,不如投资商铺,总比在银行拿利息要好吧”。

诚然,类似这种小商铺,一间约只需十万左右,买下产权后既可包租出去也可自行经营小生意,如果租金或利润可观的话,回本周期就短,而时间越久地段越成熟升值空间就越大,投资商铺显然是一种一本万利进一步细水长流的投资获利途径。同时,在商业氛围浓厚的广州,“一铺养三代”的观念很普遍,更是植根于大部分父母辈人的心里。可以说,“如果有钱有机遇就寻间铺子作个依靠”的想法,是很多人若离若即的美梦。当前,在限制令的严打下,二手房住宅市场趋冷反而激热了商用物业,不少房地产行业都将交易目标转向了的商用物业,促进了低成本商铺货量的增多,自然迎合了很多老辈人“一铺养三代”的美好愿景,于是,出现新闻报导的一幕也就不足为奇了。

但是,任何的投资都有风险,小成本大收入的商铺投资,是否真的“一本万利”就见仁见智了,尤其是在一些地产行、中介行别有用心的推销策划下,更是陷阱重重,此前有关商铺投资“馅饼”变“陷阱”、“返租”变“空档”的事例,不胜枚举!如果身经万战的生意人尚且不慎入瓮,对平常赋闲在家很有可能是揣着退休金、养老钱来入市的大叔大妈爷爷奶奶们来说,投资商铺一路说是凶险万分也毫不夸张。且看某些地产行、中介行是如何别有用心。

寻找店铺需谨防陷阱2014-01-15

  开店铺,选址很重要。下面几位初入业者或在虚拟的人气中判断失误;或不谙行规中了转让者的圈套;或急于求成而支付了高额租金,值得大家从中吸取教训。

  莫被“人气”遮住眼

  刘海潮想开家小吃店,看了几处门面后均不太满意。最后,熟人带他看了一个店。这家店虽然位置不佳,但每天清晨,附近来就餐的居民尤其是民工不少。所卖的油条、包子、豆浆、盖浇饭等,由于价廉物美,生意还过得去。  

  店主告诉他,因妻子住院等着用钱而急于脱手,所以转让金开得较低。双方达成了初步意向后,刘海潮多了个心眼,说要筹到足够的资金再签约。随后的一周,他每天早晨在远处观察店里的顾客进餐情况。出乎意料,随着附近一家楼盘开工在即,那一阵进店的民工陡然增多。刘海潮暗忖,建好这栋楼起码得一二年,就是做做民工生意也有赚啊!于是,他没再犹豫,一次性交完了转让金把小店盘了下来。

  然而,正式接手后,客流骤然下降。问了几名老顾客这才得知,原店主为了造人气,那周,对顾客半价售卖。现在,刘海潮守着这个店,平均每月只有一千多元的毛利,日子难熬。

  校内开店有“行规”

  随着高校不断扩招,校园内的门面房也成了“宝地”。原来在市内开礼品店的陈东升意欲进驻高校安营扎寨。凑巧的是,他正好看到一则某高校门面房转让的信息,他考察后当即决定“吃”下来。

  原店主大肆吹嘘店面的好处,说经济能力强的学生出手大方,只要东西喜欢,很少还价;尤其是圣诞节和情人节,更是礼品销售的黄金期。陈东升对此深信不疑,付完转让金,摆上了从广东和浙江等地进的新货,望能赚个钵满盆满。

  没想到,开张的第二天,学校后勤处要他转做别的生意。原来学校有规定,不容许店铺间交叉经营,而原有的十家门面中,已有了一家同等规模的礼品店。

  陈东升把所有的店面仔细地看了一遍,学生所需要的商品和服务几乎都涵盖到了,没有别的行当可选。无奈之下,他白扔了二千元的转让金,买了个教训。

  街道拆迁藏“杀机”

  前年,做百货生意的王树强相中了一处门面。他打听到,附近好几个单位宿舍区的居民购买新鲜蔬菜和肉食,都需到那边。办完手续后,他在店里摆上了各种新鲜蔬菜、卤味和水果,一时间顾客盈门。但只过了半年,生意突然冷清了下来。经了解,王树强这才知道,这条路马上要动迁,人心惶惶,性急的居民甚至已经搬到别处。水落石出后,他要求退租金,但协议上白纸黑字,后悔晚矣,冤枉丢了近八千元的租金。

小心转让店十大陷阱2014-01-15


很多创业者寻找门店,基本都是接的转让店,由于门店经过几次转手,所以其中难以避免产生各种问题。那么,转让店究竟会出现哪些问题?创业者该如何避免掉入门店转让陷阱
中?

一、转手者是房东还是租赁者?
如果是房东出租场地,那么,要请房东拿出有效的产权证,根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查,避免张冠李戴,以假乱真。如果是租赁者转让餐饮,必须请房东出面共同商议,分清楚哪些东西是房东的,哪些东西是租赁者的,三方当面清点,出具文字凭据,签字画押,方可深谈。
 
二、这个场地能开办餐饮吗?
不要单方面只信听转让者的话,有条件的话,应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。
比如:这个场地开办餐饮是否扰民,附近居民同意吗?是否符合消防部门的相关规定,有消防手续吗?千万不要被转让者的大话所感动。尤其是这个房屋近期有否动迁计划?如果有,就不要再浪费精力谈下去了,除了你自己,没有人愿意为你的几十万元装修费买单。
餐饮周边的老百姓对餐饮经营是什么态度至关重要。一方面,周边百姓是未来的消费准顾客,忽视不得;另一方面,百姓现在的环保意识、维权意识非常强。百姓不满意,上访、诉讼、上门争辩、媒体曝光,都有可能出现。
 
三、“转让店”在行政部门有历史遗留问题吗?
要亲自到自来水公司、电业局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水费、电费、环保费、煤气费、供热费的缴纳情况,如果未交清,请转手者将剩余部分缴纳完毕,并将交费发票出示,看清确认后复印留存,妥善保管。停水停电停气,无论停哪一样,都无法营业。
 
四、“转让店”有违法违纪记录吗?
亲自到工商管理部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕,有否罚款,如果有的话,请转让方到相关部门缴纳完毕,并将相关票据复印留存,妥善保管。工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目,如未交齐,有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。
 
五、与前员工有经济纠纷吗?
要将以往与餐饮有关的单位、人员联系到,通报餐饮租售情况,尽可能查清餐饮的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况,分清责任,避免在以后的经营中发生纠纷。因为在转让酒店时,很多员工跟着一起“转让”。所以一定要分清账。不要仅仅凭房主或转让人的一面之词作结论,如果他们之间相互配合打马虎眼,糊弄门外汉绰绰有余。
 
六、确定合同的法律主体及合同类别。
即:合同是和房东签约还是和转让人签约;合同类别是承包合同还是租赁合同。这是非常重要的两个选择,选择不同,后果截然不同。从分清责任的角度说,我主张合同的法律主体应选择房东,合同的类别是租赁合同。有些餐饮经理往往嫌办理开业手续麻烦,浪费时间,增大开业经费,在签订转让合同的时候,能凑合就凑合,延续使用原来的营业执照,以承包形式接手餐饮。孰不知,一念之差,可能带来后患无穷。
 
七、签订合同,务必请权利人到场,与权利人签订相关合同,其他任何人代签均属无效。
餐饮经营火爆之后,因房东反悔发生经济纠纷的事情数不胜数,最为常见的是从合同里寻找破绽。如果权利人老谋深算,在签订合同时即留下伏笔,那以后的经营就危机重重了。餐饮的房东最见不得别人借用他的房子赚钱,看见别人的生意好,就认为是自己的房子的功劳,与别人的经营无关,恨不得把所有的利润装进自己的腰包。等到挖空心思把餐饮收归自己经营后,才发现餐饮经营这件事远不如当土财主那样惬意。美国的麦当劳,在事业发展之 初,也经历了一番与房主无休止的较量,伤了不少元气,后来,痛定思痛,成立了专门的房产经营部门,只买不租,减少了许多是非,逐渐发展到今日的汉堡巨无霸。

八、要确保所签订的合同完整有效。
签合同时可以咨询专业律师,或找几本关于《合同法》内容的书籍了解清楚。在这些地方多花一点钱,以后的经营就少了许多麻烦。
 
九、支付转让费,应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行。
转让费支付宜晚不宜早,给自己多留一点时间,以免后悔。钱在自己手里,主动权就在自己这里,这间房子不满意,还可以到别处看看。千万不要被个别房主的花言巧语所迷惑,毕竟,他是出租餐饮的直接受益人。
 
十、接手当日,马上换锁。
害人之心不可有,防人之心不可无。餐饮的钥匙,经手的人很多。餐饮钥匙是餐饮的第一道门岗,为保险起见,换锁是第一要务。要不然,一夜之后,店内空空如也。这样的事情,在餐饮顶兑时并不少见。
 

找店铺的陷阱2014-01-15

开店铺,选址很重要。下面几位初入业者或在虚拟的人气中判断失误;或不谙行规中了转让者的圈套;或急于求成而支付了高额租金,值得大家从中吸取教训。

  莫被“人气”遮住眼

  刘海潮想开家小吃店,看了几处门面后均不太满意。最后,熟人带他看了一个店。这家店虽然位置不佳,但每天清晨,附近来就餐的居民尤其是民工不少。所卖的油条、包子、豆浆、盖浇饭等,由于价廉物美,生意还过得去。

  店主告诉他,因妻子住院等着用钱而急于脱手,所以转让金开得较低。双方达成了初步意向后,刘海潮多了个心眼,说要筹到足够的资金再签约。随后的一周,他每天早晨在远处观察店里的顾客进餐情况。出乎意料,随着附近一家楼盘开工在即,那一阵进店的民工陡然增多。刘海潮暗忖,建好这栋楼起码得一二年,就是做做民工生意也有赚啊!于是,他没再犹豫,一次性交完了转让金把小店盘了下来。

  然而,正式接手后,客流骤然下降。问了几名老顾客这才得知,原店主为了造人气,那周,对顾客半价售卖。现在,刘海潮守着这个店,平均每月只有一千多元的毛利,日子难熬。

  校内开店有“行规”

  随着高校不断扩招,校园内的门面房也成了“宝地”。原来在市内开礼品店的陈东升意欲进驻高校安营扎寨。凑巧的是,他正好看到一则某高校门面房转让的信息,他考察后当即决定“吃”下来。

  原店主大肆吹嘘店面的好处,说经济能力强的学生出手大方,只要东西喜欢,很少还价;尤其是圣诞节和情人节,更是礼品销售的黄金期。陈东升对此深信不疑,付完转让金,摆上了从广东和浙江等地进的新货,望能赚个钵满盆满。

  没想到,开张的第二天,学校后勤处要他转做别的生意。原来学校有规定,不容许店铺间交叉经营,而原有的十家门面中,已有了一家同等规模的礼品店。

  陈东升把所有的店面仔细地看了一遍,学生所需要的商品和服务几乎都涵盖到了,没有别的行当可选。无奈之下,他白扔了二千元的转让金,买了个教训。

  街道拆迁藏“杀机”

  前年,做百货生意的王树强相中了一处门面。他打听到,附近好几个单位宿舍区的居民购买新鲜蔬菜和肉食,都需到那边。办完手续后,他在店里摆上了各种新鲜蔬菜、卤味和水果,一时间顾客盈门。但只过了半年,生意突然冷清了下来。经了解,王树强这才知道,这条路马上要动迁,人心惶惶,性急的居民甚至已经搬到别处。水落石出后,他要求退租金,但协议上白纸黑字,后悔晚矣,冤枉丢了近八千元的租金。