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门面转让 门面求租 商铺销售

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不限 中原 二七 管城区 金水 上街 惠济 高新区 航空港 郑东新区 经开区 郑州周边

面积:

不限 20㎡以下 21-50㎡ 51-100㎡ 101-200㎡ 201-500㎡ 501-1000㎡ 1001㎡以上

租金:

不限 1000以内 1001-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元 5001-8000元 8001-15000元 15000以上

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门面急转?2017-08-27

2017年又过去了一半,生活照旧,对于一个做了10年门面转让、出租的老业务员来讲,我想谈一下门面转让速度方面的事情。

在这10年里,我碰到过无数客户,他们经营的门面因为各种原因需要转让,哦不,一般老板是这么跟我们业务员说的,我需要急转,急转懂吗?

什么叫急转,急转由谁控制,经常跟一些业务员在一起,我们也会谈到门面转让速度方面的问题,急转,是一个特别的字眼,谁在控制急转呢?今天我来讲讲门面急转,需要什么?为什么门面一定要急转呢?急转真的那么好吗?

1、     门面急转需要什么?

(1)地理位置:门面想急转,地理位置是必须的,没有这个,什么都不用谈,用长沙的一句话就说明了,经常有人说,鸟不拉屎的地方。一个鸟都不拉屎的地方,想急转,怎么可能,其实也就说明了,一个没什么人气的地方,N多人都不知道的地方,怎么可能能急转得了。

(2)门面周正,房租符合正常商圈及行业要求:门面看多了,也会经常碰到需多的问题,比如门面周正,有很多门面,门头过窄,不适合经营多种行业,只适合特定的行业,这怎么能急转。还有就是有很多门面,门面前面阶梯过多,对于一个到您店里去买东西的客户而言,在同样的门面,经营同种行业之下,一个门面有阶梯,一个门面没有,谁会愿意多走那几脚阶梯,这不是说人懒,而是人的共性。

房租符合正常商圈及行业要求:经常会碰到一些门面,一排10几个门面,房租水平都差不多,唯独就你的门面高出正常水平,为什么?这门面其实从你拿门面那天起,就注定不能急转。行业要求:有些经营户门面是拿了,也经营好了,往往因为门面拿的急,而忽略拿门面时候跟房东签合同的事,有时合同上会注明,不允许经营哪种或哪几种行业,就算合同没注明,跟房东的口头协议也是有的,有时一个门面拿下来,只适合几种行业,房东跟你签合同,都否定了几种行业,那么这个门面还能做什么。

(3)转让费的问题:有很多老板都是这样想的,这个门面,我从跟房东签合同到今天我需要转让,我花了多少钱,就必须要转多少钱。这怎么可能。不做多说,今天你的门面需要转让了,如果需要急转,你做服装的,别人是做餐饮的,你的装修,下一个老板能用上吗?你说我不转做餐饮的,只转做服装的,那又何谈急转。还有就是不同的行业对装修、设备都不同,所以想急转,那就必须选一个过硬的门面。

注:我不否定单行业转单行业就不能急转,能急转,但会对门面有更高的要求,如果门面要求不过高,那么就是转让费过低,什么东西都不可能两头都是平的,有得必有舍,想一个门面转让费和自己预想的一样,还能急转脱手,那么先从拿门面研究开始,练就火眼睛睛,不要因为做生意,拿门面而拿门面,而因做生意,拿门面而为转门面。永远不可能在一个门面上做一辈子生意的,从你拿门面那天开始,就应该想,转让那一天。

这上面只谈三大点,并不是说门面急转的问题只有这三大点,还有很多,而这三大点,只是经常会碰到的。

2、     为什么门面一定要急转?

谈这个问题,我只想说一句话,那就是经营者没考虑或很少考虑门面有天会转让的问题。门面为什么一定要急转?跟房租到期,合同到期,经营不善不无关系。【1】房租到期:经营者非得要门面租金只余10几天了才想起要转让的事情,为什么不多留点时间,中国每个地方转门面的周期都不同,就说长沙,一般要预留一个月,最好是两个月时间来提前做门面转让方面的事情。【2】合同到期:很多经营都就跟房租到期一样,其实多留点时间给自己,也就多一条退路,在合同到期前,最好跟房东说好。如果想要转让,还要涉及到下一任的问题,这些都是需要提前跟房东讲好的。【3】经营不善:以前碰到过一个经营者,是经营餐饮方面的,我本人亲自参与了他拿门面的全过程,他因为第一次创业,很紧张,我看了他拿下的门面后,我就跟他说,这个门面的装修还可以,你现在不必马上装修,等过两三个月再说,你先把生意做起来,如果好做,能做起来,那你再重新布置自己的装修。他答应了,但没过几天,他就把所有门面上面的装修全部砸掉,重新按自己的预想做了装修,花了大把价钱,做了一个门面装修不适应当地的商业氛围装修,但没经营到半年,因为他经营不善,他急需转让,而且他花了大把钱弄的装修,他想拿回他所有的钱,在那个时候,我真的很无语,他要我帮他急转,我跟他说了下情况,我叫他另请高明。

其实,经营不善,也是经营者必须注意到的事情,做生意必须的专心,不要因为其它事情而影响到现在所做的事情,提前预知,提前安排,好规避经营不善。

注:比如能提前预知的事情:老婆已经怀孕,老公非要在老婆快生产的时候去经营一个新的门面等等。

3、     急转真的那么好吗?

在我的业务生涯中,碰到过很多转掉门面亏了的,少部分赚了的。亏了的,都是亏在急转上面,赚了的,是会提前预估时间的经营者。急转真的不是很好,因为急转,有很多事情往往超过了经营者能承担的范畴,所以不吃亏不可能。急转,往往意味者,门面转让费会过低,很多门面方面的事情没想清楚就交接了。所以门面需要转让,先让自己滤清思路,再开始吧。

 

在这里,转门面网小戴,预祝各位经营户都不需要急转门面,生意稳定,客源滚滚,2017年下半年大发。

 

想知道更多门面转让方面的事情,想跟转门面网小戴交流,可加本人微信:zhuan_men_mian

门面转让技巧2015-11-27

估算货物价值时,不仅要按批发价格作价,还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要,而有些商品如日用品、调味品等,时间长了不好卖,也是要降价处理的。 除此之外,还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等,要按年限、使用情况作折旧处理。 
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议,最好邀请第三方作见证人。 接手店面勿心急 操作有技巧
接手店面时切勿心急。要挤一下水分,并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境,特别要研究一下竞争对手。 转让店铺具有新店铺所没有的优势,老店通过一点点积累,已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等,这些都是财源。与开新店相比,接手老店的风险要小得多。随着店面的转让,店铺的地势、客户、购买力都一起转让了,而接手人并没有为此多付出资金。所以转店的时候,不要只盯着一些有形资产,还要算算投入与收益,眼光应看得长远一些。
税款是否按时交纳?  
首先要考虑房屋产权和使用期限,在店铺转让的过程中,房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候,最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解,然后再做出决定。

门面转让费是由哪些因素构成的2015-11-22

1、门面的有形资产

商家在接手这家门面后,门面的面积大小、装修、设备(如柜台、货架)、手续证件上所花费的费用,以及合同期内房租和现存货品加起来的费用等等,这些统称为门面有形价值产。

门面面积:一般来说,自然是面积越大,转让费越高。门面面积越大,租金相对来说也越高,更适合门面老板进行各种自主设计,当然转让费也就提高了。

2、门面无形资产

门面的地理环境、商圈地段、经营情况等这些统称为门面无形价值。

地理位置:门面能否快速转让并转个好价钱,店面的地理位置十分重要,因为选择位置的优劣,将对今后的经营发展起着决定性的作用和影响。一般来说,商业活动频度高的地区、人口密度高的地区、面向客流量最多的街道、交通便利的地区等这些地方的商铺,转让费自然会偏高。

商圈地段:一般大型商圈,大都有很大的发展和升值的潜力,这些区域客流量大、商业气氛浓、市场发展空间也相对比较大,但这种黄金地段都是比较抢手的,客流大的门面一经转让,就有人抢,越多人抢,转让费和租金就会越高。

经营情况:门面经营得好,接手人在接手以后就越容易经营,因此生意做得好的门面,转让费自然高过生意做得不好的门面。

客户群:在门面经营过程中,如果门面经营的情况良好,那么必然会积累一批客户群,而在转让的过程中,这些客户也成为了门面的无形资产,提高了门面的转让费。

其他还有一些无形的资产,比如经过前任店主的若心经营,积累了良好的人脉基础,拥有稳定的供货渠道,创造了一定的品牌效应等,能够为接手人带来客观、迅速的经济利润,都可以作为门面转让的无形资产,进而影响门面的转让费。

如何谈出一个满意的转让费2015-11-22

1、弄清对方的需求

了解接手方的具体情况,摸清他看重的是什么,再根据他看重的内容反复重点强调,并以此为突破手说服对方。

2、找到核心卖点

作为店主,一定要为自己即将转让的商铺找到主要卖点。如地理位置、周边环境、人流量客流量、周边用户的消费力、店铺租金低、合同周期长等等,一定要找到至少1个核心的卖点和2--3个后备核心卖点,准备好说辞。

3、扬长避短

接手店铺的承租户一般都会比较关系房主为什么需要转让店铺,而这个问题也是在与每一位客户沟通时都会问到或被问到的问题。对于店主来说,首先需要考虑好转店的原因,这个理由一定要足够可信,如要回家、或者精力不够等等。另外,每一家店铺都会有一些自身经营或者其他方面存在的问题,面对这些问题,不要完全回避,应选择适当的时机坦诚相告,以获得接手方的信任。

4、掌握谈判主动

关于转让费,首先店主应自己分配好费用的组成情况,在谈判议价时力争主动,将转让费按自己的分析为接手方进行分解,先入为主的给对方建议这个转让费是“合理”的概念,并暗示、引导接手方认可这个价格的分配,另外,尽量少谈关于自己转店所带来的损失,因为接手方并不关心你的损失而只关心自己的付出。同时,不要过早的暴露自己的底线,可以适当在的自己心理价位之上做出一些让步,让接手方感觉受到优待。

灵活调整,门面劣势转优势2015-11-22


董先生的手机店位于长沙市湘雅路,面积86㎡,租金4250元/月,他同时经营两家通讯店,个人精力有限,准备将这家门面转让。

店铺优势:开店3年多,门面有上下两层,可以住人。周边为美食旺铺街道,店铺多是以饭店为主,周围小区集中,地理位置优越,客源稳定。

门面劣势:由于附近是多为小吃店,董先生的通讯店想整店转让,看店的顾客不多,大部分看店顾客的目标都是餐饮店。

针对这样的门面,如何快速转让?如何与看店顾客沟通转让费?转门面网的长沙总公司的门面专员通过他的方式,帮顾客快速转让。


1、找到店铺优势与卖点

作为店主,一定要为自己即将转让的商铺找到主要卖点。如地理位置、周边环境、人流量客流量、周边用户的消费力、店铺租金低、合同周期长等等,一定要找到至少1个核心的卖点和2--3个后备核心卖点,才能在与接手者的谈判中占据一定的主导。

董先生的店铺优势很明显,周边是美食旺铺,而且还是紧邻几个小区,客流量大,无论从地理位置还是人员流量来看,都是非常有优势的。而这些优势,都可以直接转化为店铺的转让费,成为董先生谈判的卖点。


2、灵活调整店铺

对于即将找店的人来说,接手一家空围的店铺和一家整转的店铺,心态是不同的。有的店铺经营得好,接手方接下去继续做,但很多人更愿意接手一间空铺,可以按自己的规划去开店。

而这正好是这个店铺的劣势,周围都是餐饮店,作为通讯店铺来显得比较突兀,去看店的顾客大多是想做餐饮店,可以充分利用周围的美食旺铺带动自己的店铺,董先生的通讯店想整店转让,自然就出现了问的人多,而没人继续谈下去的尴尬境地。

针对这个情况,门面转专员为他做了一些建议:由于董先生在别的地方还有一家同样的通讯店,建议他把店铺里的产品都转移到另一家店去。这样就可以将店铺以空铺的形式转出,同时也可以降低部分转让费。


3、转让费谈价高开低走

转让双方谈判的重点主要是转让费的高低,作为店主自然希望能转出一个比较合理的高价。则谈判是需要有一定技巧的,引导找店者了解店铺优势,注意谈判时预留出转让费的议价空间等,都是店主需要注意的。

之前找店的顾客,有一部分是在分类信息上看到董先生的转店广告,打了电话过去咨询,对店铺还不了解的情况下,得知董先生的转让费后就放弃了。在了解了这个情况以后,转门面网的门面专员建议:

1)当找店客户打来电话咨询的时候,就说明找店客户对这个店铺是有一定兴趣的,所以在这个时候尽量避谈转让费,多聊店铺的经营情况,突出店铺优势,以此来吸引找店客户过来看店。

2)跟对方谈转让费的时候,不能是一口价,最好是适当的高开低走,价格略高于实际的转让费,要给找店客户一个弹性空间,让他觉得最后谈价降价成功,这样的报价方式有利于提高转店几率。

在这个案例中,店主改变了自己最初的转让策略,将计划整转的店铺调整为空铺转让,将店铺的劣势转为优势,同时在与找店者关玩转让费的谈判过程中,强化店铺优势,并在开价转让费的时候适当高开低走,环环相扣,巧妙结合,于是店铺快速转让成功。

对于每一个想要转让的店铺来说,如果长时间未能转让出去,一定要学会分析判断原因,针对这些原因做出一些合理的改变和调整,才能够实现快速转店。

商铺转让费的四个谈判技巧2015-05-20


商铺转让费对于转店的店主来说无疑是最关心的问题,因为转让费不是一个固定值,而是靠转租双方商量达成的最终数字,因此想要高一点的转让费,就得学会谈判。那么,如何谈判呢?转门面网认为这个一定要力争主动,在谈判过程中,转让方做好这四点很重要。

 

1、弄清需求,对症下药

首先转门面网建议根据承租方的具体情况,尽量快速摸清承租方的需求,对症下药。比如人流量,就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助,并以此作为说服承租方投资的突破口。

 

2、找到卖点,再谈价钱

要为自己的商铺找到卖点。像位置,人流,靠近高档楼盘,租金低,周围的商铺的集群效应等等,总之一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核心卖点,准备好说辞。

 

3、费用组成,做好分配

在费用组成方面,转门面网认为也要做好分配。像说自己转店所带来的成本损失不要开口太多,因为接手你店的人不关心这个,所以这个上面的费用不宜过高。而转让费可以联系到投资上面来,这样接手方对你的整体转让费就比较好接受了。

 

4、正面主动,价格分析

    转门面网提醒,转让费是需要正面谈到,不要逃避,而且在转让费的谈判过程中,一定要力争主动,比如主动做价格分解、分析,要先入为主给对方建立”合理“的概念。

 

转让饭店

店铺转让技巧2015-05-20

 

店铺转让技巧之避免店铺转让的十大误区

 

误区一:


合同很快到期,马上交租金,才急于转让。

 

误区二:

 

正常的淡季来临,生意不好,才急于转让。

 

误区三:

 

忌生意不好,跌到谷底,才急于转让。

 

误区四:

 

同行或同街道门面在转让,就想跟着“一窝蜂”转让。

 

误区五:

 

严重亏损,还要转嫁利润的方式,去转让。

 

误区六:

 

道听途说别人转门面赚了钱,强找理由、借口,急于去转让。

 

误区七:

 

碰到不可抗力的事情,如拆迁,急于转让。

 

误区八:

 

忌随意抬高转让价格,欺生心态,急于去转让。

 

误区九:

 

忌仅靠自身的努力去转让,没有与房东、隔壁门面老板串号口供,转让门面。

 

误区十:

 

忌不愿寻找专业的媒体、机构、资深人士。不想出一分钱,反正亏了。有一种想
 

让“马儿饱,不给马草”的心态,转让门面。

 

为了避免上述误区,更快、更好地转让您手中的店铺,小编向您推荐一个好的店铺转让宣传平台“我要出兑网”,网址是www.zhuanmenmian.com,这个网站是专门的商铺、店铺转让、出租专业平台,每天访问量巨大,找铺和转铺的人都很多。通过这个平台,您就能很快的把店铺转让出去啦!

 转让饭店

门面转让日记之做人不怕麻烦!2013-05-22

但我的门面要转让出去,有些麻烦。麻烦之一是不能名目张胆地把门面转让的广告贴在铺子门口,原因是我经营的是租书店,每个顾客都交了不同数额的押金在这里,如果你贴在门口,顾客看到你生意做不下去,就会纷纷退押金走人。门面又不知何时才能转出去,是一个月还是两个月,还是更长。到时店里没有收益,看你如何交房租!


考虑到这一点,只能选择登在《雄基广告》这样的广告报纸上,这样不容易让不想他看到的人发现。上个月登了两期,有几个人打电话过来问了一下,并没有亲自过来看,反正还有五个月的时间,到了迫不到已,剩下一两个月,合同期的话,只好直接贴在门口了。长沙门面


麻烦之二,也是影响一时难以转出去的主要原因,那就是转让费不能太低。我的定价是空转3万4,整转3万8。很多人在电话里听到这个价,就望而却步了。其实对于我来说也有点高,但没有办法啊,只有这个价位,才能收回我原先的投入2万6。我出现在这个价,是因为以前吃了哑巴亏,我得补上去。事情是这样的,第一次做生意,没有认真仔细看合同,那上面有一条,转让给我那位阿姨,如果要转让,要给房东4千块,我上时没有在意这一条,叫我以她的亲戚的名义,直接做。合同到期,会帮我答合同。我没有考虑到后果,就相信了她,便一直瞒到房东,这个店没有转,我只是帮她做。纸是包不火的,这事尽早会知道。到我真正签那时,没有一个人来帮我说话,房东很生气,说我不老实。不但要涨我的房租,而且如果我转让时,要给房东8千块,虽然我很气愤,但又能怎么样,只能忍气把这个合同签下来。现在要转就要按合同办事。如果我不把转让费提高一点,我会亏很多。还有我要退4千块押金给顾客,其实真正得到的不是很多。


麻烦之三,这个店能能否顺利转让出去。邻居也就是和我同一个房东的那个门面,本来今天什么都谈好了,最后房东这一关就过不了。她那个门面的房租,房东要从900块提到1千2,且是一年年签,如果要多签几年的话,每年都要在原来的基础上加80块,试问谁能接受这一点?本来我还想再多做几年,就是因为房东如此过硬,我才考虑放弃。不过,现在看来,你就是想转让,房东那一关也不过,如之奈何?


麻烦之三,这个店不做,我该怎么办?是去其他的地方继续开店,还是回去过那种看不到钱途的打工生活,真的真的不愿意。在这个问题上,我一直拿不定主意,一直看不开。通过这次开店,我是完全想通了,不管你是当板还是打工,其实都一样,只要够吃够用,日子过得开心就行了。长沙门面转让


做人不要怕麻烦,人就是在麻烦中成长和坚强起来的。我要学会遇事冷静,不气不急,静下心来,想办法去解决。相信办法总比困难多,既便有一天,情况遭得不可救药,也不要太难过。从头再来,没什么大不了。人就因为怕得到的,有一天会失去,且这种失去远远超过自己的自己能承受范围,而烦!如果你能勇敢去接受这个人事实,还有什么可怕的!


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商铺转让费多少几大因素、2013-05-22

商铺转让费多少4大因素:

1、店面的地理位置

开店选址,店面的地理位置十分重要,开店选址“客流”=“钱流” 。客流越大,你的市场也就越大,但这种黄金地段都是比较抢手的,客流大的店铺一经转让,就有人抢,越多人抢,转让费和租金就会越高.

2、店面大小

店铺面积越大,对经营开业超有利,店面大,转让费就贵。长沙门面出租


3、店面的装修

店面的装修可以对消费者的心情产生影响,好的装修有利于促进交易成功,装修得越好,装修成本也就越高,自然转让费也就越贵。

4、剩余租凭期

如果店铺还有半年租赁才到期,在这半年期间转让店面可以得到转让费,同时因为租赁期比较宽松,转让费也较贵.长沙门面转让


如果租赁期只剩一个月,转让费就会比较低,因为一旦过了租赁期,店铺就被房东收回,那么二房东就无权再收转让费了.

 

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商铺转让费多少几大因素、2013-05-22

商铺转让费多少4大因素:

1、店面的地理位置

开店选址,店面的地理位置十分重要,开店选址“客流”=“钱流” 。客流越大,你的市场也就越大,但这种黄金地段都是比较抢手的,客流大的店铺一经转让,就有人抢,越多人抢,转让费和租金就会越高.

2、店面大小

店铺面积越大,对经营开业超有利,店面大,转让费就贵。长沙门面出租


3、店面的装修

店面的装修可以对消费者的心情产生影响,好的装修有利于促进交易成功,装修得越好,装修成本也就越高,自然转让费也就越贵。

4、剩余租凭期

如果店铺还有半年租赁才到期,在这半年期间转让店面可以得到转让费,同时因为租赁期比较宽松,转让费也较贵.长沙门面转让


如果租赁期只剩一个月,转让费就会比较低,因为一旦过了租赁期,店铺就被房东收回,那么二房东就无权再收转让费了.

 

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商铺转让常见的小问答、2013-05-22

关于店面转让协议可能遇到的问题解答:

比如要注意什么?和谁签才有效之类的。就象一栋房子有可能2到3个股东,甚至更多,到底这个协议跟哪一个股东签才生效?还有要咋证明我和签协议这个人就是能生效的那个股东?承接方还要与转租方签什么协议吗?这三者在签协议的时候需要特别注意什么吗?长沙门面出租


签订转让合同要注意:

一、转让主体资格,即转让方有没有转让物的所有权,具备不具备转让资格。

二、转让房屋包括的内容必须明确具体。

三、转让的费用约定,包括数额,转让方式,资金的交付等。

四、转让物的权属登记,有的转让物必须到政府登记才能完成转让的,比如店铺转让,需要到工商局办理营业执照变更及相关的变更才算合法。长沙门面转让

店面合同签订应注意问题:

要和拥有房产证的房东签协议,让房东提供房产证及身份证以便核对。内容主要是租期、租金等相关事情。如果是和转租方签,最好让房东作为中间人也签个字。房东有多个人也要全部签字。

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转让门面七步法——独门秘笈2013-04-12

第一步:弄清楚自己现在门面的状况。如:盈利状况、转让价格、带货转或空转可能性等。
第二步:与房东充分沟通好自己门面实际情况,如有合伙人应该充分商量到位。
第三步:在专业的媒体、机构、发布信息,有机会咨询资深人士更好。让更多的人在最短的时间内知道门面的转让事宜。
第四步:与每一个有意向的人进行商谈,如:注意更多的细节.。1.接电话的技巧;2.安排对方在合适的时机考察门面;3.巧妙地试探对方虚实;4.合理地报价等。
第五步:交定金后,带对方与房东见面洽谈好接洽事宜。
第六步:清理好自身不需要的货物,随身物品。做好最后的合同签订,交接到位。
第七步:通知专业媒体、机构、门面已成功转让出去,及时删除信息,以免受到电话骚扰。

 

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10大常现象,不宜将门面转让!2012-01-19

10大常现象,不宜将门面转让!

发现很多老板都换了转让门面过程中的一些低级错误,而这些错误却是不宜将门面转让的

第一:合同很快到期,马上要交租金,才急于转让


第二:正常的淡季来临,生意转淡,才急于转让


第三:由于自身原因生意跌倒谷底时,才将门面急于转让


第四:看到附件门面都转让,跟着“一窝蜂”转让


第五:已经严重亏损,还要转嫁利润的方式去转让


第六:听朋友讲转门面赚了不少钱,找理由、借口去转让


第七:遇到拆迁,或者是当地社会治安等等问题,急于转让


第八:忌肆意抬高转让价格,欺生心态去转让门面


第九:就靠自身的努力去转让门面,没有事先与房东,隔壁的门面老板打好招呼转让门面


第十:忌不愿咨询专业的媒体、机构、资深专业人士,不想出一分钱,反正亏了有一种想让“马儿跑,不给马儿草”的心态,转让门面

 

商铺买卖合同时要注意的四大常见问题2012-01-19

 
中国自古有“一铺养三代”的说法,商铺虽然投资较大,但回报率普遍高于住宅。目前,购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比,购买商铺有其自身的特殊性,因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。  有这样一个案例:一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。

   
签合同时,双方未约定市场性质。搬入后不久,因建材市场竞争激烈,发展商将市场改为灯具市场,造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉,发展商以合同中对此并无约定为理由,让建材公司哑口无言。该案中,发展商的行为极大损害了业主的权益,令业主陷入了两难的境地--继续在灯具市场里经营建材,显然会蚀本;而出售铺位,又难免贬值。从该案中可以看出,购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同,对签约的要求更高,市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题:


  
一要注意公用分摊面积。一般来说,商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%,有的甚至超过50%。对此,开发商当然自有说法,但对购买者来说,商铺的单价高于住宅物业,即使允许范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。  要避免此情况的出现,建议购房者选择按使用面积计价的方式,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽,才能在前述情况出现时顺利维权。


 
二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交给发展商经营出租,业主即可获得固定的返租回报。从表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位,与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定:林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后,发展商未能按约交房,也没有支付返租回报,当林先生告上法院,要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时,却被告知因林先生未将物业交付给发展商,双方签订的返租协议不具备生效条件,他要求的返租回报不获支持。  除了延期交房导致返租回报难以实现外,有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定。此情况下,如发展商不给予返租回报,购买者很难要求其兑现承诺。


三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%,贷款期限也只有10年。另外,银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时,必须意识到贷款申请不能通过时,自己将面临的付款压力。


四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨,但商铺仍处于内、外有别的状况,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,以免签了合同却办不出产证。

门面转让、出租、出售用哪种方法?走哪种渠道最捷径?2012-01-15

门面转让、出租、出售用哪种方法?走哪种渠道最捷径呢?
    

 

1.在自己的门面上自己打印贴着门面出租、门面转让   
在互联网还没有出现,还不知道什么的电子商务的时候,基本上大家都是在自己的门面的门口上自己打印

一张门面出租或门面转让贴在自己的门头上,此种方式在数年前很“流行” ,优点是节约成本。但如今

市场已很少有人通过这种方式来出租转让门面,第一、影响生意;第二、宣传面窄——仅仅是路人看到,

而且看到的路人中又会有几人会是意向求租户呢,因此达不到预期效果;第三、存在局限性——大型商场

及店内店不适合,而且也不太美观。第四、如今很少有人再骑车东奔西走满街找门面。第五、会对下家生

意人的生意造成不良的影响。

 

2、 通过到外面各类宣传栏在电线杆上粘贴门面出租或门面转让信息

 

    在市中心人流较大地段不常出现,而在都市村庄就经常看到有张贴此类广告的。成本较小,但宣传面

同样很窄,如印制多份则人力投入会较大,最主要的是有损城市形象,同时会使自己的商铺降低档次。

 

3、 通过房产中介来出租转让

 

    通过中介来出租的,一般情况下是较大的商铺,或者是转让费很高,或者是在很繁华的地段,因为中

介也要赚钱,而且是做一次算一次的,所以一般位置不好的门面转让的时间久会比较长或者是转不到一个

理想的价位而导致生意谈不成,这种方式相对于老版自己又没有一点时间来经营此事就全权交给中介来负

责,成交后按几个百分点付费。优点是自己不用再为此事操劳。但一般中介从事房产出售的较多,而对商

铺出租转让涉及的较少,再加上被动的等求租户提供信息,致使此类信息有限,不能达到快速转铺的目的

,而且双向收费让求租的客户群体望而止步,以致效率较低。另外高收费标准,对有些转让费或租金稍低

的客户而言成本太大。

 

4、 在当地有影响力的报纸上登广告来出租转让

 

    在报纸上登广告要选择发行量较大的报类,就长沙而言,潇湘晨报报无疑是发行量最大的报纸,但同

时高昂的费用让很多客户止步,并且接到的电话都是问问而已,而转让费较高的客户,也不会选择长期在

上面登广告。一些发行量较小的报业费用低廉,但宣传量就大大降低,致使自己达不到预想的效率。

 

5、 在其他信息网上发布信息

 

     越来越多的人衷于通过网络来办事,因为这是很多市场发展的必然趋势,在分类信息平台发布信息

一般效果会不错,因为毕竟浏览人数很多,但是你要有耐心与毅力,需要你每天更新信息以使自己的信息

排在前排让更多的人看到。不过,分类信息非专业商铺出租转让平台,客户群体的多样性往往不能达到预

期的效果。

 

6、 通过专业商铺出租转让网站平台

 

随着人们对网络的依赖,由分类信息衍生出了专业从事出租转让商铺的门户网站!商之道,必专!下面我

们就共同探讨一下网络平台出租转让商铺的特点:a、首页展示:信息公布在网站首页,信息详细而且醒

目,这样求租户可以详细了解商铺情况,减少不必要的无质量电话。b、方便查找:只要有网络,只要商

铺还在出租转让,随时随地都能找得到。c、免费找商铺:为求租户免费找商铺,保证了大量求租户可供

选择。d、人工推荐:工作人员进行筛选之后,保证了求租户的质量,提高成交率。e、费用低,无论您的

商铺出租转让价格是多少,您只需付一个广告费。总体下来,质与量的保证达到快转铺的目的,对于出租

的客户而言可以早日回收成本,对于转铺的客户而言可以尽早去做其他的事。但是因为这是一个新兴行业

,很多人之前没有接触过,是网络转铺服务发展的一个瓶颈。相信在转门面网的努力下,一定能够帮助到更

多的老板快速的出租、转让自己的门面。